輕度颱風萬宜，朝西北方行進，預計周末會接近台灣東部海面，但是否會影響台灣，明天到後天將是觀察的關鍵期。
張貼時間：2007/7/10 下午 01:45:19
颱風萬宜(Man-Yi)今天清晨生成
今年第四號颱風萬宜(Man-Yi)在今天清晨生成，目前中心位置離台灣還很遠，將近有三千公里颱風持續往西北移動，預計四到五天後將接近台灣東部 海面，未來的動向務必特別留意，由於目前變數仍多，是否會侵襲台灣還有待觀察
張貼時間：2007/7/9 下午 12:09:23
社區書法班招生歡迎各界踴躍報名
為了分享書法藝術的樂趣，東陽同鄉會特別精心規劃出「社區書法班」，以期達到擴大社區居民休 閒生活領域，進而營造書香文化氣息之理念。
開課日期：七月十六日，週二下午2時至4時
七月二十一日，週六上午9時至11時
每週上課乙次
上課地點：東陽同鄉會館(德安公園旁九龍寺樓上)
台北市四維路52巷3號2樓
師 資：台北市長青書畫學會理事長
徐旭陽老師
費 用：每月2,000元(學員上課請攜帶紙、筆、墨、硯台、文鎮、筆山、衛生紙及墊布等用品)
條 件：年齡層不限
聯絡電話：(02)27034131或0931754667
張貼時間：2007/7/3 下午 04:43:00
健康生活新購物型態 農會優質農漁品任你挑
擔心每天所購買的生鮮農漁產品不夠新鮮有保障的民眾，現在多了一個健康新選擇！在行政院農委會的輔導協助下，各地的農會利用了自身的優勢，成立了新 的小農體制，透過分工與合作，民眾現在也可透過網路，購得全台各地優質有保障的農漁產品，農會轉投資公司所造成出來的新消費型態，期待讓民眾買的輕鬆，更 可吃得健康。
台北市農會總幹事錢小鳳指出，面對加入WTO後的全球競爭，小農體制的產銷型態走得甚為辛苦，由於目前的市場通路幾乎都被大型企業所佔領，小規模的優 質生鮮農漁產品如果要打入民眾消費的市場，就得透過網路與電子商務行銷管道，目前國內已有九家農會轉投資公司，而由台北市農會推動、多家農會共同組成，成 功整合資訊流、金流、物流與商流的「生活空間網」（www.living101.com.tw）、「綠遊 網」（www.greentravel.com.tw）都已正式上線營運。
網站上共分為12種類的主題商品，民眾在日常生活中最常購買的冷藏、冷凍蔬果、雞、鴨、魚肉，不僅都經過台北市農會嚴格把關，甚至是一般的民生物資， 包含健康美食、生活必需品等，也都可以透過網路訂購宅配到家的方式購得，如果您是想瞭解這種新健康消費型態的民眾，或是也想加入行銷通路的農漁民們，不妨 6月23日親自到台北市建國假日花市體驗「農漁會轉投資公司整合行銷活動」，不僅可試吃各類新鮮農產品，還有機會贏得獎品喔！
張貼時間：2007/6/21 上午 09:44:13
澎湖、蘭嶼雙行程 擁抱海洋深度體驗外島遊
一提到蘭嶼，就讓人聯想到雅美族的丁字褲：紅白黑的拼板舟；椰子蟹、綠蠵龜還有蘭嶼角鴞及珊瑚美景。那提到澎湖，您又想到什麼？吉貝的沙灘、浮潛、 撿貝殼，除了這些，台北市農會今年規劃的海洋之旅還帶您蹓花枝、餵海驪，順便自己抓螃蟹、小石斑，讓您體驗一個不一樣的夏日海島遊。
從6月下旬起，台北市農會每週四及每週日，分別規劃推出「澎湖-擁抱海洋深度體驗三日遊」及「陸海空蘭嶼三日二夜精緻旅遊」行程，讓您相招親朋好友 三兩家子，就能一起出團出遊。
「澎湖-擁抱海洋深度體驗三日遊」，除了宿吉貝、玩沙灘、海灘戲水外，撿貝殼、浮潛享受碧海藍天、珊瑚礁、熱帶魚也是必然的享受。第二天特別安排帶 您玩一趟特別的行程，体驗一下不一樣的世間生活，當個捕魚郎搭乘膠筏出海去，由漁民解說海上定置網抓魚方式，由大家同心協力捕抓定置網內的魚，体驗一下捕 魚郎的感覺，並當場將所捕獲的魚煮成〝最青〞的鮮魚湯給大家享用。
此外前往箱網浮潛，親自餵食海鱺魚及蹓花枝與花枝打水仗，人手一竿釣魚樂，体驗一下魚兒上鉤的快感，即使不會釣魚的人也釣的到哦！當天就在海上餐廳 享用〝最青〞的海鮮料理，品享員貝三寶：海鱺、 海膽、海蚵；海鱺當歸麵線。此外台北市農會安排，獨家行程，帶大家進行潮間帶活動，捉螃蟹、小石斑魚，大家一起混水摸魚。
第三天的環島之旅，則帶大家認識澎湖，傳奇通樑大古榕、遠東第一長虹跨海大橋、小門嶼鯨魚洞、認識完整的火成岩等等。
「陸海空蘭嶼三日二夜精緻旅遊」行程則是結合台東鹿野及蘭嶼行程，除了入住台東最新的五星級鹿鳴溫泉酒店，享受豪華的溫泉設施及晚霞稻禾自行車之 旅。
隔天則出發到達悟人的故鄉-蘭嶼，入住飯店換個輕鬆裝扮，先搭環島觀光巴士展開蘭嶼環島觀光，再來個小機車巡禮，自由欣賞雅美族的民俗文物，紅頭 山、饅頭山、開元港、紅頭岩、鱷魚岩、五孔洞、玉女岩、雙獅岩、軍艦岩、東清灣、野銀舊部落、象鼻岩、龍頭岩，一覽無遺。晚上可自費（200元/人）參加 夜遊活動前往找尋蘭嶼動物原住民：角鴞、椰子蟹、綠蠵龜、象鼻蟲的蹤跡及享受海邊捉螃蟹的樂趣。三天的行程可自由閒晃，也可安排浮潛、看珊瑚，輕鬆的體驗 蘭嶼風光。
有興趣的民眾，不妨相招親朋好友幾人，趕快來報名，連絡洽詢電話：台北市農會休閒農業部（02）27070612*266、267，或上台北市農會 網站www.tfa.org.tw查看詳細行程。
張貼時間：2007/6/11 上午 10:15:15
三月薺菜當靈丹
季節氣候對人體有重大的影響，在春夏秋冬四季氣候變化中，春屬木其氣溫，夏屬火其氣熱，長夏屬土其氣濕，秋屬金其氣燥，冬屬水其氣寒。因此春溫、夏 熱、長夏濕、秋燥、冬寒，是一年中氣候變化的一般規律。三月是冬末春初，寒冬已過，氣溫開始回暖，但再乍暖還寒的天氣變化中，不但天氣變化像「嬰兒的 臉」，預報人員也難做出準確的天氣預報，當然，此時在忽冷忽熱的天氣裡就很容易生病，所謂：「冬傷於寒，春必病瘟」，表示春天各種細菌已經過了冬眠而開始 活躍起來，此時抵抗力稍差的人就容易生病，尤其是感冒。因此在春天的飲食首要順應自然、因勢利導，所以要多選擇能夠幫助陽氣升陰氣散的食物。
三 月在大地回春之際，各種植物開始發芽、開花，在這個月其實是蔬果比較少的月份，因為春節剛過，許多蔬果全力支援春節時的需求，所以很多都會在春節前採收完 畢，這樣會讓很多剛種植的菜類還未到達採收期就先行採收，此時桃花、李花正在開放，水果也少，唯獨莧菜及薺菜是當令的盛產蔬菜。
三 月莧是台灣地區三月份的代表菜，它還有豐富的纖維質，莧菜有兩種，一種是綠色，一種是紅葉，紅色莧菜炒起來有點像鮮血，有些人不敢領教，但卻是物美價廉， 由於它是一種相當普通的菜，因此一般家庭都可以在菜場容易的買到，莧菜小魚羹更是餐廳常見的家常菜。所以在此特別介紹另一種只有在三月才盛產的當令蔬果— 薺菜。這種菜一般人如不常到菜場買菜的人或許會很少聽過，不過它卻是此刻的當令蔬菜，那就是薺菜。
俗語說：「三月三，薺菜當靈丹」。薺菜相 信很多人對它很陌生甚至沒看過，它長的像花椰菜的形狀(有點圓形，生長在冷涼、晴朗的地方)，但有一片片的類似青江菜的綠葉所包著，台北市的大批發農產市 場，及南門市場一定有賣，一般都是用來炒年糕或是包包子、餛飩，台北市衡陽路的極品軒的名菜之一就是薺菜年糕，在台北市桃源街的薺菜包子就很有名。
薺 菜可以炒蛋、煮湯、包春捲，可謂香氣十足、清香素淨，但是不喜歡的人總覺得它有一種野菜的澀味。薺菜中含有豐富的鈣、維他命C、紅蘿蔔素，而蛋白質的含量 比一般蔬菜要高很多，所以很多老人家鼓勵正在發育的小孩意多吃薺菜，因為薺菜可以幫助孩子長高，不僅如此，對年長者也有強身作用，因為薺菜羹有補血養氣的 功效，在民間被稱為「百歲羹」，可見薺菜對強身相當有益。又根據藥理研究發現，薺菜具有降血壓、止血、抑制腫瘤等作用，故常吃薺菜對增強身體的抵抗力與免 疫力很有幫助。所以不論您是如何料理，都可以稱的上是老少咸宜的佳餚。尤其在上海餐廳薺菜是屬於舉足輕重的菜餚，經過汆燙後放入冷凍，可保持三年之久，所 以上海餐廳可以一年四季均供應不乏。
春季三個月，從立春到立夏前，經歷立春、雨水、驚蟄、春分、清明、穀雨等六個節氣。人體的陽氣在收藏了 逼整個冬季後，在春季之時逐漸萌動向外、向上發散，身體的新陳代謝也開始轉旺之際，春天飲食的選擇應特別重要，應多吃黃綠色的蔬菜，可以避免「春困」，所 以薺菜此時可以說是最好的當令蔬菜。
張貼時間：2007/2/9 下午 04:35:27
私募基金教你聰明投資術
外資是台灣資本市場的超級大主力，動見觀瞻；私募基金更是這一波台灣價值重現的漲升推力。因此，想賺聰明錢，不可不了解外資、私募基金如何投資、選 擇標的，以擷取他們的操作精髓。
這一波外資縱橫股海、房市，雖非穩賺不賠，但是私募基金乃至外資在投資市場翻滾多時，身經百 戰，歷經千錘百鍊，有不少可供投資人學習參考之處。尤其是私募基金的投資報酬率設定採高標準，往往少則五成一倍，多則數倍。
而 且私募基金逐利而居，在全球各地尋找投資標的，向來有很清楚的投資方向，他們的嗅覺敏銳，總是扮演市場急先鋒的角色，投入最有爆炸性的市場，尋找最有賺頭 的標的。若是能夠了解外資或是私募基金的投資操作，至少可以掌握投資風向，增加勝算。
「獵物」的三個條件
簡單 地歸納，私募基金所選擇投資標的，通常會希望吻合以下三個條件：第一就是有free cash flow，第二是獨占事業或是具有獨特性成熟性的事業，第三是會挑選進入障礙高的投資標的。
前陣子韓國的MBK安博凱以每戶 超過四萬元的價格，收購有線系統業者中嘉股權，就是看上有線電視有穩定的現金流入，而麥格里在全球投資五十幾條高速公路，也吻合獨占、進入障礙高的原則。
而 且，由於私募基金擅長舉債投資，因此都是尋找便宜資金來做槓桿，配合投資標的能夠提供高水準的殖利率報酬，還能確保有利差可以賺。
因 此除了了解私募基金選擇投資標的的基本原則之外，投資人可以從下面三點來學習私募基金投資法。
學習重點一：跟著買
私 募基金的投資標的涉獵極廣，若是投資上市櫃公司，還可以得到公告資訊，否則投資人平日必須靠自己勤勞地注意報紙媒體新聞。像高鐵今年在興櫃的股價一度蠢蠢 欲動，最高曾經到達每股十二元，背後的原因就在於外資對高鐵展現了高度興趣，有意認購高鐵股票，但礙於規定，外資不得在高鐵正式營運前投資，但外資私下探 詢市場的動作很快就引來未上市盤商的注意，進而引起股價上漲，因此，投資人只要夠靈敏，或許可以從中嗅到投資機會。
此外，高 鐵預定將在明年籌發三億美元的可轉換公司債，據了解，外資也是認購踴躍，超額達五億美元之譜，高鐵被炒得炙手可熱。再如台肥也是外資加持的顯例，去年初外 資搶拍台肥官股，如今台肥的資產價值效應發威，不到兩年的投資報酬率就是一倍。可見當外資願意認購時，其認購的成本價位足以當作參考價位，配合其他基本 面，投資人自然可以找到投資機會。
然而，有些私募基金因為槓桿倍數大，要求的報酬率也就高，屬於高風險高報酬的操作方式，但 是私募基金跟投資標的之間有時有投資保證的協議，一般投資人未必享受得到，因此跟著私募基金找投資標的也要懂得風險控管。
學 習重點二：危機入市
私募基金最大的特色就是敢在眾人看壞市場時進場，深得危機入市的精髓。近年私募最有名的戰役便是趁著韓國 發生金融風暴，韓股哀鴻遍野時大膽進場，私募基金不但介入重整韓國的金融機構，發揮管理重整長才，藉此大發購併財，以驚人的獲利風光出場，之後韓股恢復活 力，且成為亞洲上漲幅度最大的市場，外資都大有斬獲。
危機後面就是轉機，道理實在簡單，但是私募卻是最成功的實踐者，從私募 基金的成績來看，危機入市堪稱是投資的黃金定律，而且投資挑對時機，有時比挑對標的可能更重要。
在資金成本處於低檔的時期， 適度利用融資可以發揮槓桿作用，達到以小搏大的效果。目前台灣游資充沛，銀行為著滿手的爛頭寸傷腦筋，因此，投資人雖然不必像私募基金採取嚇人的高槓桿， 但是在利息處於相對低檔時，配合標的的選擇，適度的槓桿融資操作，可放大投資規模。投資人可考慮將部分的投資部位採取槓桿操作，以謀取更大利益。但是選擇 的投資標的建議以低股價淨值比、價值被低估的標的為主。
學習重點三：槓桿操作
舉例來說，十二月 一日聯華食股價每股九‧八元，每年配股○‧四五元，殖利率四‧六％，遠高於銀行定存，而且聯華食每股淨值十四‧二八元，股價淨值比僅○‧七，如果採用融 資，扣除融資利息，還有二％以上利差，加上股價淨值股偏低，股價有上漲空間，採用融資風險不高，又可放大投資規模，可說是進可攻退可守。
需 要提醒的是，採用融資槓桿的投資操作，一定要謹守資金成本必須便宜的前提，否則利率一調升，獲利可能馬上遭到侵蝕，可能不賺反虧。
除 了私募基金，外資也包含像是退休基金這種滿足於賺取穩定收益的資金類型，這類基金通常具有長期投資的概念，不像私募基金因有基金募集時間限制，時間到了就 需要結算出場，一般來說，私募基金投資一個標的物大概平均六年、七年就會尋求獲利出場。
華爾街曾經流傳一個關於沙丁魚罐頭的 笑話，一罐沙丁魚罐頭被華爾街的交易高手不斷賣來賣去，價格越賣越高，但一打開罐頭發現根本已經過期不能吃了。這個笑話雖然不是衝著私募基金而來，但用來 解釋私募基金的操作性格，倒也恰當。
反觀傳統的退休基金，則強調穩定收益，最常買進的標的就是權值股、定存概念股，若是在房 地產市場，則是只有租金收益高於銀行定存且穩定的建物，譬如精華地段的辦公大樓，就是外資最愛的地產投資標的。
最後，投資人 應該注意，當外資大舉出場的訊號出現，極可能是一個波段的結束，這時可以配合檢視自己持有的部位以及成本，決定下一步動作。
無 論如何，台灣投資環境日漸開放，外資一舉一動愈來愈具有指標意義，對外資多一層了解，就是為自己投資多一分保障與勝算。（本文選錄自《今周刊》520期）
█ 全球發行量第一的財經專業平面媒體《美國商業周刊》（BusinessWeek）獨家授權《今周刊》摘譯當期重要內容。
張貼時間：2006/12/29 下午 04:07:54
低溫、低壓、缺氧高山旅遊危及健康與生命
2006年7月1日大陸青康藏鐵路全線通車，由北京可直達西藏的拉薩，全長五千多公里，它的通車受到全球矚目，不但影響到當地的政治、經濟與文化， 更讓旅遊業颳起一陣探索旋風，尤其是西寧到拉薩這段，有人就稱它為「天堂之路」，其實一點也不為過，因為它離天很近，離家卻很遠，也就是鐵路都在四千公尺 以上的高山中行駛。
此段鐵路，從海拔2300公尺的西寧站開始，向上爬升約2829公尺的格爾木，再爬升到5072公尺的唐 古拉山站，時間約要27小時，但就在這27小時當中，有12小時火車都是在四千至五千公尺高的山路，好似走在天堂裡的山路此時有許多旅客開始產生不適應狀 況，有出現頭暈、頭痛、心悸、嘔吐、身體不適…等現象，嚴重者甚至死亡，根據大陸官方報導，已有一名香港旅客在車廂中死亡，但根據媒體報導已有九人死亡， 為什麼這條鐵路會又這麼大的潛在危機，與平地有這麼大的差異，且危害著乘客的健康與生命，這就是在大自然環境中，大氣環境場改變了低壓、缺氧、低溫、嚴 寒、強風等天氣現象所產生的結果，也就是所謂的高山症。
我們賴以維生的空氣，絕大部分是集中在高度一千公尺以下的空氣層，自 地面往上升，每上升一百公尺，空氣就會隨之減少10%，所以高度越高空氣就會越稀薄，當人們在這種環境下呼吸時，吸氧量也會明顯減少10%，單位體積內氧 氣僅有21%，所以體內氧氣自然也會不足，此時就容易產生昏眩、頭痛、心悸、嘔吐、視力模糊…等現象。又由於此時氣壓低，導致體內壓力大於體外的氣壓，有 些人就會出現臉部、手腳，甚至全身的浮腫現象，嚴重時還會整個人浮腫導致行動困難，或者死亡。所以旅遊一定要先瞭解目的地的地形、高度與氣候，否則便會乘 興出門、敗興而歸危害到身體健康及生命。
根據西藏拉薩氣象局觀測拉薩年平均含氧量佔平原地區含氧量的64.3%，並且隨季節 不同，含氧比例也不同，其中以秋天的十月含氧量最高達67%，十一月開始含氧量逐漸下降，到冬天十二月僅佔62.7%是最低的。一般而言，氣壓越高，含氧 量越多，反之亦然。
氣溫的變化是旅遊者必須注意，並且要知道的基本常識。尤其是前往山地旅遊，如台灣的阿里山、合歡山，大陸 的黃龍、九寨溝…等，以及現在最熱門的西藏旅遊。氣溫跟空氣一樣，是隨高度而下降的，高度每上升一千公尺，就下降6.5°C，換言之，若平地溫度為 30°C，那麼三千公尺的山區就只有12°C，更遑論四、五千公尺的西藏高原地區，若您沒有帶足夠的禦寒衣物，就有可能會輕則感冒，重則失溫而危及生命。 民國七十年元旦，兩名大學生爬陽明山，上午剛好處於鋒面前的暖區，高溫炎熱，所以只穿短袖出門，但下午卻冷鋒到達，氣溫急速下降，結果慘遭凍死的悲劇。
試 想，陽明山的高度最高僅1120公尺，而青康藏高原平均高度為4300公尺以上，比台灣的玉山還高，夏天玉山的氣溫僅有5-6°C之間，青康藏高原夏天的 氣溫會在0°C就更不用懷疑了。所以高山旅遊，因失溫而喪命者時有所聞，尤其住在亞熱帶地區的人，民眾對山區氣溫的變化感受不多，因此很容易就忽略了這些 能使人致命的低溫，所以不容小覷。
強風也是山區大自然裡的特產，風的強度大小，也是隨高度而增加的，在台灣山區凡是地名叫埡 口的地方，均為風速較強的地區，在三千公尺高度的山區，以合歡山為例，山上冬天的風速每小時約60-70公里，夏天約為30公里，換算成蒲氏風級約為冬天 5-6級風，夏天約2-3級風，但在上述所稱埡口地方的風速度可達10-12級，這類風速若在爬山時，就有可能把人吹落，如1945年2月12日，玉山氣 象站人員在上班路上被強風吹落而身亡。
青藏鐵路通車後，高地旅遊頓時成為熱門，高山症的認識與預防也成為旅遊前必備的健康知 識。根據太魯閣國家公園遊客傷亡統計，從1994年到2004年3月止，共有118件重大意外事件，發生在2500公尺以上的高山，其中有44人死亡，而 死亡名單中，就有許多是因為高山水腫導致走路不穩失足死亡。台灣有70%的土地是高山，3000公尺以上的高山有200多座，其中熱門的合歡山、南湖大 山，在過去十年中發生兩百多件山難，其中三分之一與高山症有關。而登山過程中，從平地到3000公尺的合歡山，只要三個小時就有高山症發生的情形，只是停 留時間不長，少有人發現。
在4000公尺以上的青藏鐵路有1140公里長，行車至少12小時以上，發生高山症的機率非常高， 冬季此區域內的含氧量只有63-64%，是全年中氧氣最少的季節，尤其七歲以下的兒童，對高原低氧環境十分敏感，容易發生缺氧，另外老年體弱且患有高血 壓、心臟病…等慢性病患，也較易出現高山症情況，此外，自以為身體健康且強壯的年青人，也會發生高山症的可能，高山症是不分年齡層，它與人的體質有關，因 此欲前往高地旅遊時應該特別小心，如果一定要前往，有以上病狀的人就要先請教醫師，或事先做好充分的準備，才能有一個愉快且完美的旅遊。
張貼時間：2006/11/22 下午 10:13:53
颱風象神不會直接侵台
今年第15號颱風象神已在25日上午8時增強為輕度颱風，雖不直接侵台，但29日(五)以後受到颱風外圍環流的影響，台灣北部、東北部都有下豪雨的 機會，民眾要特別注意。
氣象局表示今、明兩天仍然受到東北季風增強影響，台灣東北部地區有短暫陣雨，中南部山區午後也有局部性大雨發生的機 會，至於台灣其他地區及澎湖、金門、馬祖為多雲到晴，北部及東北部地區早晚天氣稍涼，請做好保暖工作。
張貼時間：2006/11/22 下午 10:11:23
薪水族買屋換屋 破解高房價
這波房價上漲，漲得讓人有點措手不及，想購屋或換屋的人，稍一猶豫，就錯過時機。現在房價來到三年來的新高點，不論是首購族、換屋族，或是投資客都 在問：房價還會上漲嗎？現在還可以進場買嗎？五大指標為你掌握破解高房價的方法，讓你在這波漲勢之中，立於不敗之地。
住在台 北市南港的林亦軒，在這波房價上漲過程中，因為猶豫，讓自己的處境極為尷尬。
林亦軒去年初把住了十幾年的三十坪舊公寓賣掉， 心想換間大一點的房子。賣掉之後，他先租房子住，原想慢慢看，等看到合意的房子再買，但是這一等，房價一路上漲，才發現，自己賣房子的價格，已買不回原來 的房子了！
去年初，南港地區的預售屋，每坪總價大約只有二十五萬元，其實二十五萬元也不算便宜，林亦軒看了幾個建案，卻沒有 做出決定。因為當時房價已漲了一段時間，實在有點貴，他心想，多看看再決定。
但是房價不但沒有回頭，還急漲而上，後來南港漲 到每坪二十八萬元，他還是沒有下手；到了今年，新建案漲到每坪三十萬元，如果買個四十坪，就要一千二百萬元，與當初每坪二十五萬元，總價一千萬元的同款新 屋，足足相差二百萬元之多。
這還不打緊，這一年多來，只要一有新案推出，大家好像都用搶的，錯失這麼多機會之後，他感嘆房價 與原先預算的金額相差太多，房子愈來愈貴，實在買不下手，但心裡卻又害怕，房價若繼續上漲，那他豈不是永遠都買不起了？
於是 他跟熟悉的建商先預約，要求建商「如果有新案子一定要先通知我！」這樣就可以在建案未公開前先看房子，取得優先訂購權。不過說老實話，價格愈來愈高，他也 還沒下定決心是否要立刻下手。觀望、猶豫讓他無所適從。
同樣也是尷尬一族的陳永泰，早在二、三年前就有購屋打算，目前仍是單 身的他，長期以來都是租房子，本來想買個房子，但是卻沒有積極行動。等他驚覺房價上漲，已經來不及了。現在房價漲成這樣，他實在不知道該不該在這個時候 買，如果現在買，會不會買到最高點？若是不買，房價會不會再飆高呢？
九二八檔期 推案量成長逾三倍
這 是許多人心中的疑問。不論是首購族、換屋族都在問「房價還會上漲嗎？現在還可以進場買嗎？」這是現下購屋者心中最大的迷思。
台 灣房市歷經十年不景氣，從二○○三年SARS之後起漲，十年來，許多首購、換屋族累積的能量爆發，加上投資客進場，將房價推到新高，平均漲幅達二、三成， 許多地區創下歷史新高價位，內湖來到每坪五十萬元；板橋、新店、淡水也喊到每坪四十萬元的天價。
今年九二八房市檔期，北台灣 推案量暴出巨量，總推案量高達一千六百億元，比五年前同期成長了三倍之多。建商看好二○○八年兩岸三通的長多行情下，完全不受目前倒扁政治紛擾影響，大量 推案。但在這麼高的房價之下，後續的動能到底如何？有幾項重要指標可以測試房市溫度。
指標1 企業家加碼台灣
其 中最明顯的例子是財團大老闆，看好未來兩岸開放的商機，鴨子划水加碼台灣。潤泰集團總裁尹衍樑與遠雄集團董事長趙藤雄是個中代表。
原本投資 重心放在大陸的尹衍樑，近兩年反向加碼台灣市場。今年初，尹衍樑斥資一千五百萬美元，訂了一架塞思納
（Cessna）帝王型小客機，未來 還將陸續買進飛機，結合集團旗下的書田診所，搶攻兩岸包機和兩岸醫療包機的市場。除了包機這門新生意以外，潤泰集團更大的投資就是房地產。
去 年潤泰創新推出的（敦仁）、（東方麗池）案案熱銷，今年以來潤泰推案卻明顯放緩，但並非尹衍樑看壞後勢，而是為○八年大行情蓄積更大能量。他認為，兩岸朝 開放之路前進，房市絕對有大行情，但這兩年的政治變數太多，風險也不能不防，因此策略上採取都市更新以及與地主合建雙軌並進的方式。
目 前尹衍樑手上的幾個案子如北縣新店裕隆汽車城、新竹某紡織廠舊廠以及北市安東街都市更新案，都是數千坪到數萬坪以上的大型開發案，日前又標得台鐵南港站 BOT案，打算開發商場、辦公大樓。
遠雄集團董事長趙藤雄也積極布局兩岸開放商機，從去年起，遠雄集團嗅到兩岸和緩訊息，除 大舉推案外，還四處出擊，從遠雄自貿港、台北巨蛋，到延宕多年的花蓮、陽明山、阿里山、墾丁的五星級飯店計畫，也重新啟動，甚至看好中國觀光客商機，趙藤 雄更大舉加碼，規畫擴充連鎖飯店到澎湖、金門、台中、新竹等。
指標2 台商回流大搶購
台商回台 購屋，也是推升這波房地產行情的主力，不論是豪宅或小套房，都可見台商蹤跡。
近來，從北市南京東路五段的（台北摩根），到晶 華酒店旁的（忠泰華漾），以及捷運沿線的預售案，即使紛紛創新高價，但仍案案熱賣，海外華人以及中國台商是主力大買家。
忠泰 房屋經理祁麟指出，這些豪客一出手最少是四、五戶，只要是好地段的好產品，幾乎是用搶的，就像（忠泰華漾）四十三坪以下的小坪數，幾乎兩天就搶訂一空。
甲 山林廣告董事長祝文宇分析，相對於中國、美國，台灣房地產價格漲幅落後，再加上二○○八年兩岸和解行情的想像空間，這些深具國際觀的大買家，紛紛轉戰台灣 房市，他估計，多數個案台商和海外華人的比重，已有三成之多。
四十六歲的鄭美茵，就是這波回流的台商之一，近一兩個月來她已 經陸續買了兩戶淡水的大坪數景觀住宅，一戶自住，一戶打算出租，除此之外，她也看好南港未來的發展，斥資買下一個店面。
鄭美 茵投資房地產遍及世界各地。她對投資房地產情有獨鍾，和年輕時的一段際遇有很大關係。一九八七年台灣房地產起漲前，她和先生正處於創業初期，當時看中北市 敦化南路（鑽石雙星）辦公大樓，打算買下一層作為公司辦公室，但先生考量資金周轉，並未同意，沒想到房價一路直上，原本一坪十五萬元，不到兩年就漲到五、 六十萬元。
她笑說：「到嘴的鴨子飛了，那種悔恨真是筆墨難以形容，我暗暗發誓，如再碰到這樣的機會，絕不錯過。」
等 待十年之後，○二至○五年，上海房地產暴漲，她大舉買進豪宅與店面，尤其是地鐵站出口附近的店面，買下就緊抱不放，隨著房價大漲，當年的投資價值翻了好幾 倍。
這幾年投資房地產累積的經驗，鄭美茵培養敏銳的市場嗅覺。她認為，台北的房價算偏低，她深信兩岸開放，台北的房價，從現 在起，起碼再漲兩成。
指標3 外資來台買樓強強滾
「我從沒有看過這麼多外資等待來台布局！目前等候進場的資金 至少有幾千億元！」剛剛幫里昂證券買進內湖三棟辦公大樓的世邦魏理仕台灣分公司總監黃郁琪形容外資來台的景象，真的非常驚人。
里 昂證券日前以七十億元購進內湖辦公大樓，創下外資投資台灣房地產的天價，目前仍積極尋找新的投資標的。
據了解，里昂證券創辦 人Garry
koull親自來台尋找標的，有一天他站在台北一○一大樓內，看著窗外的「統一國際大樓」不禁讚歎：「I will take
it.」（我要拿下它）。不過因該大樓產權分屬好幾家公司，他並沒有如願到手。
黃郁琪透露，二○○ 五年起，外資來台投資房地產持續加溫，今年動作更積極，較特別的是，「過去從不看台灣市場的外資也來了。」她說，房地產不像股票，會卡很久，因此除非看好 未來三到五年的行情，否則他們不會輕易進來。
世邦魏理仕董事總經理雲惟鴻認為，中共當局在政策上壓抑外商炒作房地產，因此使 得大量資金回流台灣，現在每周都有新的資金從亞太地區轉到台灣。
同為國際地產投資顧問的仲量聯行總經理趙正義感受這波外資來 台熱況，趙正義說，台灣房地產相較香港、歐美為低，外資對二○○八年兩岸發展看得很正面，因此來台布局，但是目前賣方地主也都看好○八年，價格不斷抬高， 外資雖有意願，但成交不易。
指標4 利率不會急升
利率會不會彈升，也是影響房市的重要關鍵。「利率不升、房價 不死。」戴德梁行總經理顏炳立認為，政府這幾年來壓低利率、把游資逼出來，同時把土增稅減半，祭出優惠利率，刺激房市，如今美國升息，但扁政府仍刻意壓低 利率，相信到○八年選舉前，都不會改變這個策略，但○八年後，新執政者必須面臨拉高利息壓抑炒作的問題。
房市過熱，政府是否 會祭出打壓政策？經建會住都處副處長陳麗春強調，經建會持續觀察房市動態，目前除了部分地區和建案上漲幅度較大之外，整體來說，還算平穩，政府不可能刻意 打壓房市，一切仍尊重市場自由機制。
政大地政系教授張金鶚認為，整體而言，國內利率水準仍是處於低檔，未來頂多是走溫和上漲 的趨勢，不會有強烈升息的壓力，對房市景氣來說，仍是正面的。
指標5 房市還不到泡沫化危機
世 界各國都面臨房市泡沫化危機，台灣是否也會面臨泡沫危機？信義房屋企研室協理張欣民指，房市是否泡沫，有三個觀察指標，其一是預售屋推案量放大，但銷售 差；其二是空屋率過高；
其三是投資客比率過重，一旦投資客到達二五％到三○％，就會有泡沫化的危機。
他說， 目前預售屋推案量雖大，但銷售狀況還不錯，建商賣壓不致太大。此外，除了部分供給量過剩的區域外，整體空屋率還不致於過高；加上國內投資客仍維持在一七％ 到二○％之間，還算可接受範圍，從這三個指標觀察，仍不會有泡沫化危機。
不過，顏炳立提醒，小套房、小豪宅的投資客比率過重 非真正需求，且這二、三年來供給量大增，一旦景氣反轉，這類產品首當其衝，面臨泡沫危機，這是值得注意的地方。
建商為了○八 年推案，全民也在為○八年築夢，很多人擔心○八年之後，房價會更高，但有人認為這不過是一場夢罷了。即使專家們對○八年也是多空交戰，看法分歧。
築 夢三通 全面直航最大利多
我們試圖訪問房地產專家，經過綜合分析，仍是以持樂觀及持平的人居多，悲觀者也有，但是為數較少。 但不論是樂觀或悲觀者都一致認為，三通之後，台北市房地產一定會更好。
一位長期在台港中三地投資房地產與股市的王姓投資大戶 指出，從香港的經驗來看，三通之後，中資機構都要設辦公室，人員來了，就有住的需求，「中資機構一設立，全球就會聞風而至，台商也會回流，台灣將是一片生 機盎然。」
他預測，今年秋節包機是一個轉捩點，三節包機之後，接著是周末包機，一旦周末包機，台商的家就會在台灣而不是大 陸，再來是全面直航，這才是真正的利多。他認為，「最遲明年，○八年的效應就會出來。」
在此之前，他認為房地產即使小幅調 整，價格也不會回，最多只是中段整理。他建議不論投資或自住型的購屋者，一定要選好地段的產品，未來五到十年不會有問題。而投資者最好往高價地方投資，因 為有錢人都聚集在那裡。
購屋標的 台北市為首選
淡江大學產經系副教授莊孟翰與戴德梁行總經理顏 炳立兩人對○八年持悲觀看法，但是他們還是一致認為，台北市房市是最有機會的地方。不管三通開放程度如何，由於台北市供給量嚴重不足，莊孟翰直言：「台北 市現在不買，三通以後一定會更貴！」
一向對房市持空頭看法的顏炳立則鼓勵換屋族進駐台北市「放大膽的搶！尤其是Ａ級地區『靠 近市中心』，如果新屋推七十萬元一坪，中古屋價格若是七十萬元的一半以下，每坪三十五萬元就買進你要的。」
此外，供給量大的 地方，也要特別留意。莊孟翰認為，林口、淡水、三峽、桃園、台中市等供給量過大的地方，未來會有跌價空間，應該避開這些地方。
張 金鶚教授則認為，除了台北市以外，捷運有到的台北市衛星城市，例如板橋、新店、中永和、土城等捷運沿線，仍然有不錯的機會，也是消費者可以留意的地方。
至 於第三季房市交易量萎縮，張欣民認為，第一、二季炒作過熱，最近房市呈現量縮，反而是好現象。永慶房屋總經理葉凌琪則認為，最近量縮價格微幅下跌二％，加 上政局不安定，購屋者可趁亂下手，因為「這可能是今年以來惟一持平的機會。」
今年下半年預計推三百億元案量的海悅廣告副總經 理曾俊盛斬釘截鐵指出，「除了少數供給量比較大的地方，大台北地區，現在若不進場，一年後還是會後悔！」
曾俊盛在第一線觀 察，因為有○八年大行情的想像支撐，消費者出價相當積極，而建商這幾年飽賺，資金充足餘屋又不多，自然不願殺低，最重要的是利率處於低檔，報酬穩定的投資 標的又少，加上通膨壓力不減，房地產正是消化游資最佳標的，因此價格要跌下來並不容易。
不過，儘管大家對後市多空分歧，今年九二八檔期，仍 有價格再創新高的建案，對此，《住展雜誌》研發長倪子仁認為，購屋者應該居高思危，價錢創新高，通常交屋後就是下跌的開始。
此 外，還有一項因素必須特別留意。一位銀行業資深主管透露，受雙卡效應影響，銀行開始緊縮房屋貸款，原本可以貸到九成以上，現在卻大幅緊縮，這因素將會抑制 銷售，後續效應值得觀察。
想辦法挺進台北市，其次是選擇捷運有到的台北市衛星城市，注意避開供給量大的地方，別去追逐創新高 價的建案，三通仍然有夢。綜合以上資訊，打敗高房價，你不會再有迷思。（本文轉載自《今周刊》508期，更多精采文章請見《今周刊》）
張貼時間：2006/11/22 下午 10:10:56