台幣升值 預告台股長線多頭

美元預期在○六年停止升息,促使資金轉向,流入亞洲,表現落後其他亞洲市場的台股,長線本益比將逐漸回升;由民國七十五年與八十五年的兩次歷史經驗來看,以外資為引擎的回升起漲年又到了。

二○○五年十二月以來,隨著美元走弱、亞洲貨幣看升,外資大舉匯入,台幣在短短一個月以內升值四.五%,兌美

元的匯率從三十三.五元升到一月十三日的三十一.九九元,值得注意的是,雖然總統陳水扁元旦文告澆熄了民眾對於兩岸開放的期待,但外資仍持續流入,本地資金也未加速外流,預告台股後勢不容小看。

過去幾年,每次台灣領導人緊縮兩岸政策,包括前總統李登輝提戒急用忍、兩國論,民國八十五年中共飛彈試射,以及陳水扁總統提出一邊一國論等,都引發嚴重的資金外流,使股市失血。但這次陳總統的元旦文告,台股僅下跌一天交代了事,接著在外資買超的引導下繼續上漲,頗有利空出盡的味道,一位老市場說:「民進黨在縣市長敗選後有兩條路,第一是內鬥讓經濟繼續爛下去,市場反而認為○八年泛藍勝選的機率大增,台股會漲;其次是民進黨努力振興經濟,對台灣也好,台股也會漲。」

短線急升 恐衝擊出口廠商

「台幣匯率最直接反映信心」,擁有二十多年台股投資經驗的劉友威,直接點出匯率和股市的關係。劉友威在台股四大天王的主力時代就進入市場,之後當過保誠投信、聯邦投信副總,相當了解台股的脈動,他認為○六年美國停止升息後,資金將持續流入亞洲,台股在亞洲股市中漲幅落後,長線本益比將逐漸回升。如果台幣○六年升值超乎預期,例如強過亞洲各國或超過日圓升值的幅度,台股在資金推升下會見到七○○○點到七四○○點的高點。

不過,台幣短線急速升值,對於電子、紡織等出口廠商相對不利,投資人必須小心四月底陸續公布的財報,包括○五年第四季及○六年第一季,出口廠商尤其是電子業,其中高營收、低毛利的組裝業,必定會受到台幣升值的衝擊,使獲利下降。面對台幣急升,台灣的央行沒有像過去一樣在市場喊話,而是讓台幣隨著亞洲貨幣走升,頗有讓匯率一波到底的味道,一家匯銀主管表示,央行等到以日圓、人民幣為首的亞洲貨幣不再升值後,近期應該會阻升,讓廠商有時間做匯率避險的準備,未來台幣還是升值趨勢。

而且○五年台灣經濟表現不好,又有債券型基金的轉型問題,央行刻意壓低升息的幅度,也讓台幣升值幅度低於亞洲鄰國,例如○五年韓元兌美元站上八年高點時,台幣兌美元升至三十.八元,但是○六年一月上旬韓元又站上八年新高,台幣還在三十一.八元附近,○六年債券型基金問題解除,台幣隨亞洲貨幣回檔整理之後,繼續升值的可能性相當高。最近,包括摩根士丹利、花旗、法國巴黎銀行以及高盛證券都認為台幣會走向升值之路。

回升起漲 歷史可望重演

劉友威指出,從長線的角度,台股過去二十年每逢年分尾數「五到九」的年度都是多頭,例如民國七十年到八十年之間,從七十五年漲到七十九年;民國八十到九十年間,股票從八十五年漲到八十九年,兩次都是因外資流入台股的推動,這次也不例外,所以民國九十五年應該是個回升起漲年。

最近外資一波波湧進,其操盤手及分析師大部分是三十五歲到四十歲的年輕人,年輕氣盛,加速累積財富的欲望很強,因此非常敢調高股價及本益比的評等,在這些外資意見領袖的帶領下,帶動高價電子股的漲勢,未來也一樣,國際資金進入亞洲,加上台灣本地資金信心恢復,都是帶動台股漲升的力道。

不過,即使是長線升值、資金流入,劉友威也提醒投資人,短線在農曆年前股票最好逢高賣出,台股每年七、八月的除權行情及十月的增資股行情一定不要錯過,這是一年內最好的進場點。農曆年後的上漲與壓回,都是替三月到六月的回檔整理做準備,尤其是本地資金拱起的「台客概念股」,將難逃被調節的命運,短線出場觀望、尋找下一個切入點,應是波段操作投資人的好策略。

(更多精采內容,詳見《今周刊》第474期)

台幣升值 預告台股長線多頭

美元預期在○六年停止升息,促使資金轉向,流入亞洲,表現落後其他亞洲市場的台股,長線本益比將逐漸回升;由民國七十五年與八十五年的兩次歷史經驗來看,以外資為引擎的回升起漲年又到了。

二○○五年十二月以來,隨著美元走弱、亞洲貨幣看升,外資大舉匯入,台幣在短短一個月以內升值四.五%,兌美

元的匯率從三十三.五元升到一月十三日的三十一.九九元,值得注意的是,雖然總統陳水扁元旦文告澆熄了民眾對於兩岸開放的期待,但外資仍持續流入,本地資金也未加速外流,預告台股後勢不容小看。

過去幾年,每次台灣領導人緊縮兩岸政策,包括前總統李登輝提戒急用忍、兩國論,民國八十五年中共飛彈試射,以及陳水扁總統提出一邊一國論等,都引發嚴重的資金外流,使股市失血。但這次陳總統的元旦文告,台股僅下跌一天交代了事,接著在外資買超的引導下繼續上漲,頗有利空出盡的味道,一位老市場說:「民進黨在縣市長敗選後有兩條路,第一是內鬥讓經濟繼續爛下去,市場反而認為○八年泛藍勝選的機率大增,台股會漲;其次是民進黨努力振興經濟,對台灣也好,台股也會漲。」

短線急升 恐衝擊出口廠商

「台幣匯率最直接反映信心」,擁有二十多年台股投資經驗的劉友威,直接點出匯率和股市的關係。劉友威在台股四大天王的主力時代就進入市場,之後當過保誠投信、聯邦投信副總,相當了解台股的脈動,他認為○六年美國停止升息後,資金將持續流入亞洲,台股在亞洲股市中漲幅落後,長線本益比將逐漸回升。如果台幣○六年升值超乎預期,例如強過亞洲各國或超過日圓升值的幅度,台股在資金推升下會見到七○○○點到七四○○點的高點。

不過,台幣短線急速升值,對於電子、紡織等出口廠商相對不利,投資人必須小心四月底陸續公布的財報,包括○五年第四季及○六年第一季,出口廠商尤其是電子業,其中高營收、低毛利的組裝業,必定會受到台幣升值的衝擊,使獲利下降。面對台幣急升,台灣的央行沒有像過去一樣在市場喊話,而是讓台幣隨著亞洲貨幣走升,頗有讓匯率一波到底的味道,一家匯銀主管表示,央行等到以日圓、人民幣為首的亞洲貨幣不再升值後,近期應該會阻升,讓廠商有時間做匯率避險的準備,未來台幣還是升值趨勢。

而且○五年台灣經濟表現不好,又有債券型基金的轉型問題,央行刻意壓低升息的幅度,也讓台幣升值幅度低於亞洲鄰國,例如○五年韓元兌美元站上八年高點時,台幣兌美元升至三十.八元,但是○六年一月上旬韓元又站上八年新高,台幣還在三十一.八元附近,○六年債券型基金問題解除,台幣隨亞洲貨幣回檔整理之後,繼續升值的可能性相當高。最近,包括摩根士丹利、花旗、法國巴黎銀行以及高盛證券都認為台幣會走向升值之路。

回升起漲 歷史可望重演

劉友威指出,從長線的角度,台股過去二十年每逢年分尾數「五到九」的年度都是多頭,例如民國七十年到八十年之間,從七十五年漲到七十九年;民國八十到九十年間,股票從八十五年漲到八十九年,兩次都是因外資流入台股的推動,這次也不例外,所以民國九十五年應該是個回升起漲年。

最近外資一波波湧進,其操盤手及分析師大部分是三十五歲到四十歲的年輕人,年輕氣盛,加速累積財富的欲望很強,因此非常敢調高股價及本益比的評等,在這些外資意見領袖的帶領下,帶動高價電子股的漲勢,未來也一樣,國際資金進入亞洲,加上台灣本地資金信心恢復,都是帶動台股漲升的力道。

不過,即使是長線升值、資金流入,劉友威也提醒投資人,短線在農曆年前股票最好逢高賣出,台股每年七、八月的除權行情及十月的增資股行情一定不要錯過,這是一年內最好的進場點。農曆年後的上漲與壓回,都是替三月到六月的回檔整理做準備,尤其是本地資金拱起的「台客概念股」,將難逃被調節的命運,短線出場觀望、尋找下一個切入點,應是波段操作投資人的好策略。

(更多精采內容,詳見《今周刊》第474期)

謊言‧貪婪‧卡奴 拆穿代辦業者偷天換日6大招數

謊言、偽造等伎倆,讓申請人的信用評比大躍進;讓欠債一屁股的人還拿多張白金卡;讓繳不出貸款的人還辦得到小額信貸。代辦業者的六大招數,解開百思不得其解的現象,看他們如何運用卡奴的貪婪性格,埋下大筆的負債危機。

國人負債比過高,有融資需求的人循正常管道向銀行借錢,反而被拒於門外。而路邊隨處可見的信用卡、現金卡、小額信貸等委外代辦業者,往往標榜「助你借到低利信貸」、「月薪二萬元,最高可借到二百萬元」、「利率最低三.九九%,最長可分七年償還」,甚至負債連連的人依舊辦得到數十張白金卡和現金卡,讓沒有自制力的人永遠淪落負債深淵。

代辦業者到底用了哪些化妝術,讓申請人的信用評分大躍進,以取得銀行的信任?他們又有什麼不為人知的技巧和方法,可以化腐朽為神奇,使得負債百萬元的人可以再借到錢?除了最常見的送小禮物外,部分「作弊招數」在金融界早已司空見慣,許多代辦業者不僅比創意,還比手段、比膽識,反觀主管機關不是充耳不聞,就是被蒙在鼓裡。

招數一:設法擠進一千大企業

曾接過銀行電話行銷,或走在路邊被業務員招攬辦卡的人都知道,申辦現金卡或信貸周轉,如果能拿出前一千大企業的薪資條或工作證明,借錢根本是不費吹灰之力。

根據代辦業者指出,銀行在審核個人工作資料時,往往只看任職單位的「公司名稱」,而不是看「職稱」,因此只要能成功錄取為一千大企業最基本的職級,例如清潔人員或保全人員,憑工作識別證或名片提出申請就很容易過關。

招數二:偽造扣繳憑單或薪資條

為了幫申貸人取得較高的信用額度,不少代辦業者會塗改申請人的薪資證明或扣繳憑單,用較高的薪資收入來欺瞞銀行審核人員,增加申辦貸款的過關率。

一位從推卡基層一路做到主管的代辦業者形容,申請信貸或現金卡,大部分人在財力證明方面都用「影印」的薪資條或扣繳憑單,因此要偽造扣繳憑單並不難,只要憑單字體一致,更不能有剪貼的痕跡。由於銀行徵信行員一般都不會去求證扣繳憑單的真實性,因此只要收入的數字不要太離譜,不但過關容易,連貸款額度都會讓人意想不到。

招數三:向銀行偽裝為優質客戶

如果申辦人屬於從未申請信用卡或現職未滿三個月者,代辦業者建議申辦人與前公司總機套好招,因為銀行在電話訪查時,「徵信層級」頂多到總機,觸角絕少延伸到人事部或任職部門主管。

在銀行眼中,「呆帳率最低、最容易努力還債」的家庭主婦,是銀行眼中最優質的放款戶,只要是已婚女性、配偶欄上有先生名字,就算路邊檳榔西施或特種行業女性,填上「家管」兩字,統統可以拿到白金卡。

代辦業者指出,箇中的撇步就是申辦人填寫工作欄時,不要留下三個月內的工作紀錄,要填寫「毫無任何工作經驗」,就能輕鬆塑造成「家管」形象。

至於在銀行眼中等同無固定收入的SOHO族,以及承辦風險較高的公司負責人,該如何提高過卡率?推卡人員表示,只要在名片上把負責人或SOHO族「降級」為主管或受雇職員,就可以瞞天過海,辦卡或貸款的成功率都會大大提升,輕鬆過關。

一位「資深」的消費金融人員指出,近年來由於不少申請人的借款餘額幾乎淹到脖子,為了絞盡腦汁幫申請人「解決困難」,都會無所不用其極地找出銀行可以核貸的破綻,其中利用「假店面」和「超額房貸」就是多年來發展的產物。

招數四:利用假店面創造信貸空間

所謂假店面,就是讓申請人佯裝租個店面,並在店裡鋪放一些商品,然後藉此向銀行辦理創業貸款或其他微型企業貸款,等到銀行徵信過關並將款項撥入帳戶,做不做生意就不重要了。

至於超額申請房貸,是由代辦業者、申請人和房仲業者或建商形成默契,在買賣契約上動手腳,將成交價格虛增,以利房貸超額申請,房貸以外的金額,就能充當信貸使用。

招數五:租賃親友房子最有利

申辦信用卡或現金卡的人都知道,申請書裡的填寫表格會有現居地,大致上分為自宅、租賃、寄居或個人名下住宅,銀行業者指出,獲得最高分的,是「租賃在親友名下的房子」。

理由是銀行會以「個人負債比」作為評估要項。銀行在審核申請人收入時,一般都會將其中的三分之一視為日常必須消費,剩下的三分之二才視為償債的資金來源,因此個人名下有宅等同背負房貸壓力,負債比會提高,對銀行債權自是不利。

而在外租賃雖然代表申請人「居無定所」,容易發生日後催債困難的風險,但銀行業者認為,居住在親友的房子,申請人通常比較不會常搬家,即使申請人後來違約「跑路」,也可以找租賃人(即申請人親友)探詢申請人的行蹤,追討債務。

招數六:謊稱教育程度至少高中畢業

在銀行眼中,高教育程度代表工作機會多,償債能力強,因此在評分時比較容易過關。若僅有國小畢業,恐怕連一分都得不到,更不可能過卡,因此辦卡人員都會叮嚀申請人,至少要填選「高中或專科畢業」。

在信用卡、現金卡或信貸的申請書上,通常都會有教育程度選項,一般人都會老實填寫,但代辦業者表示,這些申請書並沒有要求顧客檢附學歷證明,因此在自由心證下,選擇愈高的教育程度,自然對自己最有利。代辦業者最後表示,申請書填寫的內容,都是將來欠錢時銀行追討的重要聯絡線索,只要不妨礙辦卡或申貸程序的進行,「並不是所有資料都要據實以告的。」……(更多精采內容,詳見《今周刊》第471期)

謊言‧貪婪‧卡奴 拆穿代辦業者偷天換日6大招數

謊言、偽造等伎倆,讓申請人的信用評比大躍進;讓欠債一屁股的人還拿多張白金卡;讓繳不出貸款的人還辦得到小額信貸。代辦業者的六大招數,解開百思不得其解的現象,看他們如何運用卡奴的貪婪性格,埋下大筆的負債危機。

國人負債比過高,有融資需求的人循正常管道向銀行借錢,反而被拒於門外。而路邊隨處可見的信用卡、現金卡、小額信貸等委外代辦業者,往往標榜「助你借到低利信貸」、「月薪二萬元,最高可借到二百萬元」、「利率最低三.九九%,最長可分七年償還」,甚至負債連連的人依舊辦得到數十張白金卡和現金卡,讓沒有自制力的人永遠淪落負債深淵。

代辦業者到底用了哪些化妝術,讓申請人的信用評分大躍進,以取得銀行的信任?他們又有什麼不為人知的技巧和方法,可以化腐朽為神奇,使得負債百萬元的人可以再借到錢?除了最常見的送小禮物外,部分「作弊招數」在金融界早已司空見慣,許多代辦業者不僅比創意,還比手段、比膽識,反觀主管機關不是充耳不聞,就是被蒙在鼓裡。

招數一:設法擠進一千大企業

曾接過銀行電話行銷,或走在路邊被業務員招攬辦卡的人都知道,申辦現金卡或信貸周轉,如果能拿出前一千大企業的薪資條或工作證明,借錢根本是不費吹灰之力。

根據代辦業者指出,銀行在審核個人工作資料時,往往只看任職單位的「公司名稱」,而不是看「職稱」,因此只要能成功錄取為一千大企業最基本的職級,例如清潔人員或保全人員,憑工作識別證或名片提出申請就很容易過關。

招數二:偽造扣繳憑單或薪資條

為了幫申貸人取得較高的信用額度,不少代辦業者會塗改申請人的薪資證明或扣繳憑單,用較高的薪資收入來欺瞞銀行審核人員,增加申辦貸款的過關率。

一位從推卡基層一路做到主管的代辦業者形容,申請信貸或現金卡,大部分人在財力證明方面都用「影印」的薪資條或扣繳憑單,因此要偽造扣繳憑單並不難,只要憑單字體一致,更不能有剪貼的痕跡。由於銀行徵信行員一般都不會去求證扣繳憑單的真實性,因此只要收入的數字不要太離譜,不但過關容易,連貸款額度都會讓人意想不到。

招數三:向銀行偽裝為優質客戶

如果申辦人屬於從未申請信用卡或現職未滿三個月者,代辦業者建議申辦人與前公司總機套好招,因為銀行在電話訪查時,「徵信層級」頂多到總機,觸角絕少延伸到人事部或任職部門主管。

在銀行眼中,「呆帳率最低、最容易努力還債」的家庭主婦,是銀行眼中最優質的放款戶,只要是已婚女性、配偶欄上有先生名字,就算路邊檳榔西施或特種行業女性,填上「家管」兩字,統統可以拿到白金卡。

代辦業者指出,箇中的撇步就是申辦人填寫工作欄時,不要留下三個月內的工作紀錄,要填寫「毫無任何工作經驗」,就能輕鬆塑造成「家管」形象。

至於在銀行眼中等同無固定收入的SOHO族,以及承辦風險較高的公司負責人,該如何提高過卡率?推卡人員表示,只要在名片上把負責人或SOHO族「降級」為主管或受雇職員,就可以瞞天過海,辦卡或貸款的成功率都會大大提升,輕鬆過關。

一位「資深」的消費金融人員指出,近年來由於不少申請人的借款餘額幾乎淹到脖子,為了絞盡腦汁幫申請人「解決困難」,都會無所不用其極地找出銀行可以核貸的破綻,其中利用「假店面」和「超額房貸」就是多年來發展的產物。

招數四:利用假店面創造信貸空間

所謂假店面,就是讓申請人佯裝租個店面,並在店裡鋪放一些商品,然後藉此向銀行辦理創業貸款或其他微型企業貸款,等到銀行徵信過關並將款項撥入帳戶,做不做生意就不重要了。

至於超額申請房貸,是由代辦業者、申請人和房仲業者或建商形成默契,在買賣契約上動手腳,將成交價格虛增,以利房貸超額申請,房貸以外的金額,就能充當信貸使用。

招數五:租賃親友房子最有利

申辦信用卡或現金卡的人都知道,申請書裡的填寫表格會有現居地,大致上分為自宅、租賃、寄居或個人名下住宅,銀行業者指出,獲得最高分的,是「租賃在親友名下的房子」。

理由是銀行會以「個人負債比」作為評估要項。銀行在審核申請人收入時,一般都會將其中的三分之一視為日常必須消費,剩下的三分之二才視為償債的資金來源,因此個人名下有宅等同背負房貸壓力,負債比會提高,對銀行債權自是不利。

而在外租賃雖然代表申請人「居無定所」,容易發生日後催債困難的風險,但銀行業者認為,居住在親友的房子,申請人通常比較不會常搬家,即使申請人後來違約「跑路」,也可以找租賃人(即申請人親友)探詢申請人的行蹤,追討債務。

招數六:謊稱教育程度至少高中畢業

在銀行眼中,高教育程度代表工作機會多,償債能力強,因此在評分時比較容易過關。若僅有國小畢業,恐怕連一分都得不到,更不可能過卡,因此辦卡人員都會叮嚀申請人,至少要填選「高中或專科畢業」。

在信用卡、現金卡或信貸的申請書上,通常都會有教育程度選項,一般人都會老實填寫,但代辦業者表示,這些申請書並沒有要求顧客檢附學歷證明,因此在自由心證下,選擇愈高的教育程度,自然對自己最有利。代辦業者最後表示,申請書填寫的內容,都是將來欠錢時銀行追討的重要聯絡線索,只要不妨礙辦卡或申貸程序的進行,「並不是所有資料都要據實以告的。」……(更多精采內容,詳見《今周刊》第471期)

台股第三季季報潛力股出爐成長、價值、收息概念股可望出頭

雖然台股信心脆弱,但獲利永遠是投資最堅實的防線,從成長和價值投資的題材,第三季本業獲利成長五成以上,或者是本益比低、有價值的公司,在財報完全公布後,將是台股的中流砥柱。

禽流感來襲,台股信心脆弱找不到主流,跌勢居全球之冠。其實,除掉信心的問題,台股不論是基本面或籌碼面問題都不大,目前本益比約十二、三倍,融資約二一○○億元,略高於SARS(嚴重急性呼吸道症候群)時指數四○四四點時約一七○○億元,但上市公司的獲利能力遠高於SARS時期,如果慎選有投資價值的標的,長期勝算依然大。

第三季季報即將公布,雖然盤面沒有主流股帶動,政策利多也不明顯,但是股價跌深就是利多,選股的方向可以從成長型和價值型著手,成長型可以看到未來的希望,價值型可提前布局明年的收息股,不論股市的信心如何動搖,獲利和配息才是最真實的投資價值。

成長概念 需求強勁,長興可長線布局

目前已經公布獲利自結數的公司當中,一些公司已經看到成長的數字。第三季大幅成長的公司有化工原料的長興化工,單季稅前獲利六.九億元,比上半年的五.一億元還要高,主要是下游的PCB(印刷電路板)廠需求強勁,中國新產能不斷開出來,包括傳統的樹脂廠,以及電子材料廠、乾膜光阻劑的業績攀升。

目前中國廠的獲利占長興的獲利一半以上,隨著台商電子廠在中國建置產能完成,長興的生產重心也移到中國。過去,長興是相當績優的公司,在台灣出口經濟暢旺時有很好的表現,後來因為汙染以及廠商外移的問題,獲利成長不再,但近幾年轉型到電子材料,目前已見成果,近期台股大跌,長興的股價強勢在十九到二十元間盤整,籌碼充分沉澱,在獲利的支撐下,長興成長動能已現,股價水準也不高,應可長線布局。

台幣貶值,聚陽本季大豐收

海外布局頗為成功的成衣廠聚陽,前三季每股稅前盈利已達五.二四元,是紡織業最會賺錢的公司,獲利都是來自本業,台幣貶值使公司受惠,第三季本來就是聚陽獲利最高的季度,單季獲利較第二季成長八成,也比去年同期成長一成,雖然第四季不會再創新高,但估計全年稅前約可賺到六.五元,目前股價四十元不到,明年一樣有配三元現金、○.五元股票的實力,目前聚陽的股價接近歷史低點盤整,以該公司的獲利能力,長期投資應不會吃虧。

各方看好反彈題材的電子股,像生產記憶體模組的威剛,前三季稅前大賺九.八元,與生產鎂鋁機殼的可成差不多,但股價卻低了一半,第三季的獲利是上一季的一倍,不論是獲利和股性都十分活潑,適合短線操作,但風險較高。

至於各方矚目的面板業,雖然電視的需求看不清楚,但周邊零組件業的接單暢旺,生產背光模組的輔祥,第三季繳出漂亮的成績單,前三季稅前盈利三.八元,估計全年約可賺五元,每股稅後純益約四元,具有成長性、本益比並不高,但缺點則在於融資有二萬六千張,而且股價從六十元修正到四十七元,融資不減反增,籌碼較為凌亂,不宜追高。

價值概念 品牌優勢,宏碁、華碩抗跌

在大型股方面,雖然台積電、聯電、友達、奇美股價表現不理想,但是下游組裝業是倒吃甘蔗,殺價的壓力稍減,加上台幣貶值的大紅包,從獲利似乎可見到「下肥上瘦」的趨勢,像是宏碁靠著品牌,今年大紅特紅,不畏台股回檔,股價頻創新高,同樣有品牌優勢的還有華碩,第三季營收亮眼,法人圈估計今年每股純益應有六.五到七元的實力,而且華碩近來購併十分積極,與研華合作,明年又將合併亞旭,兼具產品整合及量產的優勢,華碩在施崇棠的帶領下,長線相當值得期待。

近期油價回跌,帶領原物料股回跌,雖然鋼鐵股高潮已過,但中鋼的獲利依舊亮眼,前三季稅前盈利高達五.五元,今年應可賺到六.五元,稅後純益約五元,就算明年配四元現金,明年獲利較今年腰斬,只賺三元,但以目前中鋼股價僅二十五元,也是具備投資價值的大型股之一。

除了成長及價值投資的吸引力以外,第三季的季報還有一個扎實的題材,就是「現金股息」概念,台股今年總計配發四、五千億元的現金股息,上市公司轉投資的公司如果是以成本法列帳、又配發現金股息,依照會計原則,是在收到股息時認列收益。今年像是中華電信、遠傳、台哥大、中鋼、台塑石化等大公司,還有一些小而美的公司,無不大舉配發現金股息,陸續在第三季發放,採用成本法認列轉投資的公司,第三季來自轉投資收益十分可觀。

股息概念 挹注十三億,福懋可比定存

福懋持有三十二萬張台塑石化、二十六萬張南亞科技,都是以成本法列帳,兩家公司今年分別配發三.六元、○.四九八五元的現金股息,福懋第三季總共可以收到十三多億元的股息,相當於○.七八元的每股盈利,雖然本業狀況不好,上半年每股稅後純益僅○.二六元,但第三季有豐厚的股息收入進帳,估計前三季稅前可以賺一.二元,明年應可像今年一樣配出○.八元的股息。

福懋在轉投資的護持之下,股價在十四元附近守穩,每一年的股息殖利率也可以維持在五%到六%之間,是相當穩健的收息概念股,不必等到明年除息前夕,現在的價位也可以做為定存的替代品,不過,福懋上漲的動力,還是要等本業賺錢。

貢獻二成盈利,台玻可布局

台玻經營相當保守,轉投資當中有二萬五千張中鋼、二萬七千張台塑,以及華南金、亞泥等公司,今年光是股息就超過二億元,台玻第一、二季稅前分別賺十一億元、十.五億元,第三季單單股息就可以讓稅前盈利增加二成,而下半年是台玻的旺季,估計第三季每股稅前為○.八元,前三季每股純益應可達一.九元,全年每股純益約二.三元。

由於每股淨值高達十九.七四元,台玻採取低負債經營,目前股價在二十五元附近盤整,在大陸已有完整的布局,包括本業的玻璃,以及電子材料的玻璃纖維布,台玻是穩健的長期投資標的。

大陸工程持有台灣大哥大二.三%股權,除了現在掌握經營權的富邦蔡家,大陸是當時原始發起股東中還握有股票的公司,目前持有台灣大十一.三萬張,今年光是收股息就進帳二.八億元現金,且大陸工程今年以來為了高鐵的財務問題,陸續處分台灣大,每股持股成本約四.四元,台灣大目前股價約二十六.六元,大陸工程現在出脫都可以獲利五倍,光是台灣大的配息及處分,大陸第三季每股稅前盈利可望達到○.八元,稅後也有○.六五元,前三季每股稅後純益約一.二元。

大陸目前正實施庫藏股,將在每股十到十五元之間買回,由於每股淨值達十八元,而目前股價不到十二元,買回庫藏股將可以使大陸的淨值進一步的提高,不過,大陸最大的變數在高鐵的問題,高鐵的財務問題及延後營運,都將影響大陸工程,投資的風險較高。

值得注意的是,像福懋、台玻、大陸這種第三季的收息概念股,除了會讓第三季獲利突然好轉之外,也是今年底實施三十四號公報的受益股,三十四號公報的精神是將「備供出售」的轉投資金融商品以市價計算價值,因此以成本法認列的轉投資,今年底的財報可能都會以市價認列,由於這些陳年的轉投資,市價都是列帳成本的好幾倍,一旦實施三十四號公報,應會認列一筆轉投資的增值利益,提高每股淨值。

(更多精采內容,請見《今周刊》462期,各便利商店及連鎖商店均有銷售)

台股第三季季報潛力股出爐成長、價值、收息概念股可望出頭

雖然台股信心脆弱,但獲利永遠是投資最堅實的防線,從成長和價值投資的題材,第三季本業獲利成長五成以上,或者是本益比低、有價值的公司,在財報完全公布後,將是台股的中流砥柱。

禽流感來襲,台股信心脆弱找不到主流,跌勢居全球之冠。其實,除掉信心的問題,台股不論是基本面或籌碼面問題都不大,目前本益比約十二、三倍,融資約二一○○億元,略高於SARS(嚴重急性呼吸道症候群)時指數四○四四點時約一七○○億元,但上市公司的獲利能力遠高於SARS時期,如果慎選有投資價值的標的,長期勝算依然大。

第三季季報即將公布,雖然盤面沒有主流股帶動,政策利多也不明顯,但是股價跌深就是利多,選股的方向可以從成長型和價值型著手,成長型可以看到未來的希望,價值型可提前布局明年的收息股,不論股市的信心如何動搖,獲利和配息才是最真實的投資價值。

成長概念 需求強勁,長興可長線布局

目前已經公布獲利自結數的公司當中,一些公司已經看到成長的數字。第三季大幅成長的公司有化工原料的長興化工,單季稅前獲利六.九億元,比上半年的五.一億元還要高,主要是下游的PCB(印刷電路板)廠需求強勁,中國新產能不斷開出來,包括傳統的樹脂廠,以及電子材料廠、乾膜光阻劑的業績攀升。

目前中國廠的獲利占長興的獲利一半以上,隨著台商電子廠在中國建置產能完成,長興的生產重心也移到中國。過去,長興是相當績優的公司,在台灣出口經濟暢旺時有很好的表現,後來因為汙染以及廠商外移的問題,獲利成長不再,但近幾年轉型到電子材料,目前已見成果,近期台股大跌,長興的股價強勢在十九到二十元間盤整,籌碼充分沉澱,在獲利的支撐下,長興成長動能已現,股價水準也不高,應可長線布局。

台幣貶值,聚陽本季大豐收

海外布局頗為成功的成衣廠聚陽,前三季每股稅前盈利已達五.二四元,是紡織業最會賺錢的公司,獲利都是來自本業,台幣貶值使公司受惠,第三季本來就是聚陽獲利最高的季度,單季獲利較第二季成長八成,也比去年同期成長一成,雖然第四季不會再創新高,但估計全年稅前約可賺到六.五元,目前股價四十元不到,明年一樣有配三元現金、○.五元股票的實力,目前聚陽的股價接近歷史低點盤整,以該公司的獲利能力,長期投資應不會吃虧。

各方看好反彈題材的電子股,像生產記憶體模組的威剛,前三季稅前大賺九.八元,與生產鎂鋁機殼的可成差不多,但股價卻低了一半,第三季的獲利是上一季的一倍,不論是獲利和股性都十分活潑,適合短線操作,但風險較高。

至於各方矚目的面板業,雖然電視的需求看不清楚,但周邊零組件業的接單暢旺,生產背光模組的輔祥,第三季繳出漂亮的成績單,前三季稅前盈利三.八元,估計全年約可賺五元,每股稅後純益約四元,具有成長性、本益比並不高,但缺點則在於融資有二萬六千張,而且股價從六十元修正到四十七元,融資不減反增,籌碼較為凌亂,不宜追高。

價值概念 品牌優勢,宏碁、華碩抗跌

在大型股方面,雖然台積電、聯電、友達、奇美股價表現不理想,但是下游組裝業是倒吃甘蔗,殺價的壓力稍減,加上台幣貶值的大紅包,從獲利似乎可見到「下肥上瘦」的趨勢,像是宏碁靠著品牌,今年大紅特紅,不畏台股回檔,股價頻創新高,同樣有品牌優勢的還有華碩,第三季營收亮眼,法人圈估計今年每股純益應有六.五到七元的實力,而且華碩近來購併十分積極,與研華合作,明年又將合併亞旭,兼具產品整合及量產的優勢,華碩在施崇棠的帶領下,長線相當值得期待。

近期油價回跌,帶領原物料股回跌,雖然鋼鐵股高潮已過,但中鋼的獲利依舊亮眼,前三季稅前盈利高達五.五元,今年應可賺到六.五元,稅後純益約五元,就算明年配四元現金,明年獲利較今年腰斬,只賺三元,但以目前中鋼股價僅二十五元,也是具備投資價值的大型股之一。

除了成長及價值投資的吸引力以外,第三季的季報還有一個扎實的題材,就是「現金股息」概念,台股今年總計配發四、五千億元的現金股息,上市公司轉投資的公司如果是以成本法列帳、又配發現金股息,依照會計原則,是在收到股息時認列收益。今年像是中華電信、遠傳、台哥大、中鋼、台塑石化等大公司,還有一些小而美的公司,無不大舉配發現金股息,陸續在第三季發放,採用成本法認列轉投資的公司,第三季來自轉投資收益十分可觀。

股息概念 挹注十三億,福懋可比定存

福懋持有三十二萬張台塑石化、二十六萬張南亞科技,都是以成本法列帳,兩家公司今年分別配發三.六元、○.四九八五元的現金股息,福懋第三季總共可以收到十三多億元的股息,相當於○.七八元的每股盈利,雖然本業狀況不好,上半年每股稅後純益僅○.二六元,但第三季有豐厚的股息收入進帳,估計前三季稅前可以賺一.二元,明年應可像今年一樣配出○.八元的股息。

福懋在轉投資的護持之下,股價在十四元附近守穩,每一年的股息殖利率也可以維持在五%到六%之間,是相當穩健的收息概念股,不必等到明年除息前夕,現在的價位也可以做為定存的替代品,不過,福懋上漲的動力,還是要等本業賺錢。

貢獻二成盈利,台玻可布局

台玻經營相當保守,轉投資當中有二萬五千張中鋼、二萬七千張台塑,以及華南金、亞泥等公司,今年光是股息就超過二億元,台玻第一、二季稅前分別賺十一億元、十.五億元,第三季單單股息就可以讓稅前盈利增加二成,而下半年是台玻的旺季,估計第三季每股稅前為○.八元,前三季每股純益應可達一.九元,全年每股純益約二.三元。

由於每股淨值高達十九.七四元,台玻採取低負債經營,目前股價在二十五元附近盤整,在大陸已有完整的布局,包括本業的玻璃,以及電子材料的玻璃纖維布,台玻是穩健的長期投資標的。

大陸工程持有台灣大哥大二.三%股權,除了現在掌握經營權的富邦蔡家,大陸是當時原始發起股東中還握有股票的公司,目前持有台灣大十一.三萬張,今年光是收股息就進帳二.八億元現金,且大陸工程今年以來為了高鐵的財務問題,陸續處分台灣大,每股持股成本約四.四元,台灣大目前股價約二十六.六元,大陸工程現在出脫都可以獲利五倍,光是台灣大的配息及處分,大陸第三季每股稅前盈利可望達到○.八元,稅後也有○.六五元,前三季每股稅後純益約一.二元。

大陸目前正實施庫藏股,將在每股十到十五元之間買回,由於每股淨值達十八元,而目前股價不到十二元,買回庫藏股將可以使大陸的淨值進一步的提高,不過,大陸最大的變數在高鐵的問題,高鐵的財務問題及延後營運,都將影響大陸工程,投資的風險較高。

值得注意的是,像福懋、台玻、大陸這種第三季的收息概念股,除了會讓第三季獲利突然好轉之外,也是今年底實施三十四號公報的受益股,三十四號公報的精神是將「備供出售」的轉投資金融商品以市價計算價值,因此以成本法認列的轉投資,今年底的財報可能都會以市價認列,由於這些陳年的轉投資,市價都是列帳成本的好幾倍,一旦實施三十四號公報,應會認列一筆轉投資的增值利益,提高每股淨值。

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金庸:江湖人物沒有退隱江湖,也就沒有退路

金庸近日來台發表最新修改的《天龍八部》。他以八十一歲的智慧,重看三十年前舊作,前後八次修改,力求「合情合理」。但以金庸小說作為青春印記的老讀者,紛紛跳腳,金庸苦心孤詣修改,到底所為何來?

永恆的星宿,閃爍夜空,這點點光芒,人類永遠無法窺其誕生,抑或知其死滅。

二○○一年,國際天文學會將一顆由北京天文台新發現、編號一○九三○的小行星,命名為「金庸」。

在無數烏雲蔽天、四界無光的夜晚,那些苦守深山的天文學家,只好靠著追憶一個個金庸武俠人物,打發枯燥的漫漫長夜。就這樣,金庸成為這顆小行星發現的幕後功臣。

金庸怎麼會想到,他的小說竟然在荒郊野外,撫慰旅人的寂寞,並為他贏得永恆的聲名。

但其實,他寫武俠小說純屬偶然。

一九五五年,金庸任職的《新晚報》要接檔一部武俠小說,從來沒有寫過武俠小說的金庸,代好友梁羽生上陣,臨危受命,匆匆定下書名《書劍恩仇錄》,盯著稿子發愁。

武俠世界永恆星宿,第一部小說竟起於偶然

忽然間,他眼睛瞥見報館派來催稿的工友,觸動靈感,揮筆寫下「將軍百戰聲名裂,向阿梁、回頭萬里,故人長絕……」(南宋愛國詞人辛棄疾之(賀新郎)詞),而書中那位鬚眉皆白、騎馬低吟詞句的老人,就是這位賴著不走的工友。

老工友成了俠士,金庸這石破天驚的一筆,也成就他的武俠世界。三十四歲的他寫出《射鵰英雄傳》,更被視為「天書」,販夫走卒、知識份子人人爭讀,奠定新派武俠小說家地位。

後來,金庸見武俠如此瘋魔,便創立《明報》,連載《神鵰俠侶》,挾小說威勢賣報紙。晚上以本名「查良鏞」寫社評,下午以「金庸」寫武俠小說,胼手胝足、窮而後工,慢慢建立一個宏偉的報業王國。

金庸說:「明報是我畢生的事業與聲譽」。幾年的辛苦耕耘,金庸由一個大陸來港、身無分文的記者,躍升為億萬富豪,創下一個「赤手空拳打天下」文人致富的奇蹟。明報成立時資本十萬港幣,金庸出資八萬港幣,等到一九九一年《明報》股票上市時,其市值已達八億七千多萬港幣,金庸獨占六成,一九九二年,金庸賣出的《明報》股票,估計可以套現十億港幣以上。

他的財富還不僅於此,保守統計,金庸自一九五五年第一部武俠小說問世開始,他小說的發行量已逾億冊,龐大的版稅,幾如天文數字。一九九四年,北大一群教授編纂《二十世紀文學大師文庫》,將金庸譽為中國文學史上第四大師,緊跟魯迅、沈從文和巴金。這是極高的讚譽。

這次來台,金庸一開頭就表明拒談政治、宗教的話題。只願意談他想談的部分。六年前,金庸來台,因為不滿記者報導他對當時總統李登輝「性急」、「要養晦」的評論,一怒之下提筆為文:「防意如城,守口如瓶,立心如青天白日,行事如臨深淵,偉業豐功,多出深沉之士,休徵大福,常歸長厚之家。錄《默耕經》。」

這次來台,金庸發言更加謹慎。他這次參加的活動很多,又是天龍八部江南宴,又是全世界首張「金庸卡」,又是遠流三十周年慶。在很多場合,金庸眼裡看著這群人,心思卻飄到另一處,彷彿神遊太虛,一開口又嗡嗡若蚊子聲,不易聽清。

只有臨走前一晚的「金庸家族同樂會」,金庸才顯得活潑昂揚。大師還沒來,小禮堂擠進三百多名金庸武俠小說高手,觀眾還在進場,響起「湖海洗我胸襟~河山飄我影蹤~雲彩揮去卻不去~」的歌聲,後座一位男金迷對工作人員嗆聲說:「嘿,今天是金大俠的場子,幹嘛播楚留香啊(古龍武俠小說)?」後來,就再聽不到楚留香。

這一晚,金庸心情顯然很好,瞇著眼盈盈的笑意說:「我們都是一家人」。他化了妝(因為電視要轉播),穿著淡紫襯衫,結條花領帶,刻意將領子翻出西裝(和主持人蔡詩萍一模一樣),塑造年輕親民的形象。

樂於配合宣傳,堪稱最善於經營自己的作家

節目後段,金迷站起發言:「金老爺子!我是少俠……」「金大俠,我是金毛獅王的後代子孫某某某……」讀者情緒幾次被金庸的機巧,逗弄到高點,金庸也盛情回報,前後三次站立起來,向讀者揮手致意。

金庸可以說是,時下文人中最善於經營自己的,他小說寫得好,也勤於和出版社、電影、媒體配合,才能源源不絕將小說改編成無數的電視、電影。他累積了無數的聲名,幾年前,台灣知識界,曾將金庸推薦給瑞典皇家科學院院士馬悅然(惟一懂中文者︶,爭逐諾貝爾文學獎。

金庸曾說:「寫小說是相當辛苦,相當痛苦的。」一九七二年,他寫完最後一本《鹿鼎記》後,宣布封筆不再寫了。他寫了二十多年,三十六部小說,三千萬字,一千多種人物,金庸心量再寬廣,也已到了頂點。他坦承:「沒有新招了,寫的動力沒了。」

但封筆後,餘下的三十多年時間,卻是壓力的開始,上億讀者眼睛盯著,金庸心裡壓力之大,可以想見。於是第一度,他花十年修改作品。「我希望一、二百年後,還會有人喜歡讀我的書,還能有一席地位。」

十年後再改,金庸的解釋是:「中國讀者不喜憑空虛想,定要作者寫得確確實實。」

這次《天龍八部》改版有一橋段,段譽應王語嫣之請,赴無量山,見石洞中「神仙姊姊」玉像,他幡然領悟到,原來他所愛者非人,而是把王語嫣當成神仙姊姊,產生心魔迷住自己,遂一舉破除心魔。最後,「神仙姊姊」也被王語嫣推倒,化為灰燼,徹底破除長生不老的執念。

十多年前,金庸還謙虛地公開宣稱「我的小說不能當學問,所以金學不成立。」但現在,金庸一心要成就的是千秋萬世名。

心魔難解?在乎歷史定位一心成就千秋萬世之名

對於金庸一改再改,前清大校長沈君山說:「金庸相信他的作品是可以傳世的,當初寫的時候,不知道可以留下來,是想靠小說,把明報撐起來,現在成名了,他越想傳世,越要改得合理,但老讀者認同的主角,呵,被謀殺了……。」

求千秋萬世名,亦是金庸的心魔。這是自己對自己的戰爭。這幾年他對自己的「歷史定位」越來越在乎。

武俠小說研究學者林保淳指出,金庸以寫武俠小說起家,又因武俠小說成名致富,「但他對武俠小說卻有愛恨交加微妙的情感,一直想和武俠小說劃清界線,深怕被武俠拖累。」他指出,過去金庸幾次修改,運用大量史料、注腳、夾注等強化、提高小說的「歷史」意義。

「他一輩子在武俠世界引領風騷,但他骨子裡卻對『武俠』小說沒有信心。」金庸忌諱「武俠」二字,他參加無數金學研討會,凡活動名稱冠有「武俠」二字,他皆不願參加。

他有士大夫根深蒂固的價值觀,正史高於歷史小說,歷史小說又勝於武俠。

無法忘情政治,結交兩岸三地政治權貴

金庸出生浙江海寧大族,查家祖輩都是大詩人,做過「陪讀學士」,陪皇帝讀書,有「一門七進士,叔姪五翰林」的顯赫家世。出身書香世家,金庸自小,家裡便有讀不完的書。民初詩人多情種徐志摩是他的表哥。

他年輕時最想當外交官,後來沒當成,但從未減少他在政治上的影響力。金庸對政治有一股精於事勢的敏銳嗅覺,台灣、香港、大陸、英國的政治人物,皆爭相交結。一九七三年,他以記者身分來台訪問,見了當時的行政院長蔣經國,同時走訪金門前線,一片肅殺氣氛中,金庸若有所感說:「這一生如能親眼看見一個統一的中國政府,實在是畢生最大的願望。」

這句話彷彿是說給有心人聽的。一九八一年七月十八日上午,鄧小平在人民大會堂和金庸見面,引起世界轟動,兩人見面抽菸又喝茶,談了一個多小時,金庸離去時,鄧還起身親送,兩手握手久久不放。一九八四年,金庸見了中共總書記胡耀邦,九三年,他又見了江澤民。

九九年,他接任浙江大學人文學院院長不久,便公開為文表示「傳媒要向解放軍學習」,此番討好中國的專制言論,引起軒然大波,前《明報》總編輯董橋也加以批判,兩人決裂。

金庸說過多次,這輩子最羨慕古人范蠡。范蠡幫越王復國,功成身退,變成陶朱公做生意,賺了大錢,不愁衣食,帶著美女西施泛舟於五湖煙波之中。

他這輩子最想做到三件事——政治、財富以及感情,全部圓滿俱足,活到現在,應無缺憾。但他心中卻是有憾的。

金庸做過小說家、報人、插手政治,惟一缺乏的就是「學者」這一角色。一九九九年,金庸風風光光接下浙江大學人文學院院長,但時移勢易,六年後,金庸嫌學生的程度不夠,學生抱怨學不到東西,兩造不歡而散。金庸說:「我年紀大了,退位只為讓賢。」

好勝心強,八十一歲高齡入劍橋大學當研究生

南京大學文學院院長董健跳出來批評,「他非常強調自己歷史學者的定位,而非常迴避武俠小說家的定位。」他到南大演講,不談武俠小說,堅持講南京的歷史政治,「那天,金庸的演講令在場所有人大失所望,演講擺出的歷史政治錯誤引起學生哄笑,場面很尷尬。」

這口氣,金庸絕對嚥不下。今年六月,金庸剛獲得英國劍橋大學榮譽博士證書,這已是劍橋最高榮譽。但金庸不只要「榮譽」的博士,他要扎扎實實的博士。今年十月,他通過正式申請,以八十一歲高齡遠赴劍橋大學聖約翰學院做一名研究生。

他這輩子絕不服輸,十年前,金庸動了心臟繞道手術,靠驚人毅力復健,如今他求學的意志亦如鋼鐵。

金庸說過:「江湖人物,沒有退隱江湖,也就沒有別的退路。」他把身體練好了,最捨不得的也是這個江湖。(更多精采內容,請見《今周刊》458期,各便利商店及連鎖商店均有銷售)

金庸:江湖人物沒有退隱江湖,也就沒有退路

金庸近日來台發表最新修改的《天龍八部》。他以八十一歲的智慧,重看三十年前舊作,前後八次修改,力求「合情合理」。但以金庸小說作為青春印記的老讀者,紛紛跳腳,金庸苦心孤詣修改,到底所為何來?

永恆的星宿,閃爍夜空,這點點光芒,人類永遠無法窺其誕生,抑或知其死滅。

二○○一年,國際天文學會將一顆由北京天文台新發現、編號一○九三○的小行星,命名為「金庸」。

在無數烏雲蔽天、四界無光的夜晚,那些苦守深山的天文學家,只好靠著追憶一個個金庸武俠人物,打發枯燥的漫漫長夜。就這樣,金庸成為這顆小行星發現的幕後功臣。

金庸怎麼會想到,他的小說竟然在荒郊野外,撫慰旅人的寂寞,並為他贏得永恆的聲名。

但其實,他寫武俠小說純屬偶然。

一九五五年,金庸任職的《新晚報》要接檔一部武俠小說,從來沒有寫過武俠小說的金庸,代好友梁羽生上陣,臨危受命,匆匆定下書名《書劍恩仇錄》,盯著稿子發愁。

武俠世界永恆星宿,第一部小說竟起於偶然

忽然間,他眼睛瞥見報館派來催稿的工友,觸動靈感,揮筆寫下「將軍百戰聲名裂,向阿梁、回頭萬里,故人長絕……」(南宋愛國詞人辛棄疾之(賀新郎)詞),而書中那位鬚眉皆白、騎馬低吟詞句的老人,就是這位賴著不走的工友。

老工友成了俠士,金庸這石破天驚的一筆,也成就他的武俠世界。三十四歲的他寫出《射鵰英雄傳》,更被視為「天書」,販夫走卒、知識份子人人爭讀,奠定新派武俠小說家地位。

後來,金庸見武俠如此瘋魔,便創立《明報》,連載《神鵰俠侶》,挾小說威勢賣報紙。晚上以本名「查良鏞」寫社評,下午以「金庸」寫武俠小說,胼手胝足、窮而後工,慢慢建立一個宏偉的報業王國。

金庸說:「明報是我畢生的事業與聲譽」。幾年的辛苦耕耘,金庸由一個大陸來港、身無分文的記者,躍升為億萬富豪,創下一個「赤手空拳打天下」文人致富的奇蹟。明報成立時資本十萬港幣,金庸出資八萬港幣,等到一九九一年《明報》股票上市時,其市值已達八億七千多萬港幣,金庸獨占六成,一九九二年,金庸賣出的《明報》股票,估計可以套現十億港幣以上。

他的財富還不僅於此,保守統計,金庸自一九五五年第一部武俠小說問世開始,他小說的發行量已逾億冊,龐大的版稅,幾如天文數字。一九九四年,北大一群教授編纂《二十世紀文學大師文庫》,將金庸譽為中國文學史上第四大師,緊跟魯迅、沈從文和巴金。這是極高的讚譽。

這次來台,金庸一開頭就表明拒談政治、宗教的話題。只願意談他想談的部分。六年前,金庸來台,因為不滿記者報導他對當時總統李登輝「性急」、「要養晦」的評論,一怒之下提筆為文:「防意如城,守口如瓶,立心如青天白日,行事如臨深淵,偉業豐功,多出深沉之士,休徵大福,常歸長厚之家。錄《默耕經》。」

這次來台,金庸發言更加謹慎。他這次參加的活動很多,又是天龍八部江南宴,又是全世界首張「金庸卡」,又是遠流三十周年慶。在很多場合,金庸眼裡看著這群人,心思卻飄到另一處,彷彿神遊太虛,一開口又嗡嗡若蚊子聲,不易聽清。

只有臨走前一晚的「金庸家族同樂會」,金庸才顯得活潑昂揚。大師還沒來,小禮堂擠進三百多名金庸武俠小說高手,觀眾還在進場,響起「湖海洗我胸襟~河山飄我影蹤~雲彩揮去卻不去~」的歌聲,後座一位男金迷對工作人員嗆聲說:「嘿,今天是金大俠的場子,幹嘛播楚留香啊(古龍武俠小說)?」後來,就再聽不到楚留香。

這一晚,金庸心情顯然很好,瞇著眼盈盈的笑意說:「我們都是一家人」。他化了妝(因為電視要轉播),穿著淡紫襯衫,結條花領帶,刻意將領子翻出西裝(和主持人蔡詩萍一模一樣),塑造年輕親民的形象。

樂於配合宣傳,堪稱最善於經營自己的作家

節目後段,金迷站起發言:「金老爺子!我是少俠……」「金大俠,我是金毛獅王的後代子孫某某某……」讀者情緒幾次被金庸的機巧,逗弄到高點,金庸也盛情回報,前後三次站立起來,向讀者揮手致意。

金庸可以說是,時下文人中最善於經營自己的,他小說寫得好,也勤於和出版社、電影、媒體配合,才能源源不絕將小說改編成無數的電視、電影。他累積了無數的聲名,幾年前,台灣知識界,曾將金庸推薦給瑞典皇家科學院院士馬悅然(惟一懂中文者︶,爭逐諾貝爾文學獎。

金庸曾說:「寫小說是相當辛苦,相當痛苦的。」一九七二年,他寫完最後一本《鹿鼎記》後,宣布封筆不再寫了。他寫了二十多年,三十六部小說,三千萬字,一千多種人物,金庸心量再寬廣,也已到了頂點。他坦承:「沒有新招了,寫的動力沒了。」

但封筆後,餘下的三十多年時間,卻是壓力的開始,上億讀者眼睛盯著,金庸心裡壓力之大,可以想見。於是第一度,他花十年修改作品。「我希望一、二百年後,還會有人喜歡讀我的書,還能有一席地位。」

十年後再改,金庸的解釋是:「中國讀者不喜憑空虛想,定要作者寫得確確實實。」

這次《天龍八部》改版有一橋段,段譽應王語嫣之請,赴無量山,見石洞中「神仙姊姊」玉像,他幡然領悟到,原來他所愛者非人,而是把王語嫣當成神仙姊姊,產生心魔迷住自己,遂一舉破除心魔。最後,「神仙姊姊」也被王語嫣推倒,化為灰燼,徹底破除長生不老的執念。

十多年前,金庸還謙虛地公開宣稱「我的小說不能當學問,所以金學不成立。」但現在,金庸一心要成就的是千秋萬世名。

心魔難解?在乎歷史定位一心成就千秋萬世之名

對於金庸一改再改,前清大校長沈君山說:「金庸相信他的作品是可以傳世的,當初寫的時候,不知道可以留下來,是想靠小說,把明報撐起來,現在成名了,他越想傳世,越要改得合理,但老讀者認同的主角,呵,被謀殺了……。」

求千秋萬世名,亦是金庸的心魔。這是自己對自己的戰爭。這幾年他對自己的「歷史定位」越來越在乎。

武俠小說研究學者林保淳指出,金庸以寫武俠小說起家,又因武俠小說成名致富,「但他對武俠小說卻有愛恨交加微妙的情感,一直想和武俠小說劃清界線,深怕被武俠拖累。」他指出,過去金庸幾次修改,運用大量史料、注腳、夾注等強化、提高小說的「歷史」意義。

「他一輩子在武俠世界引領風騷,但他骨子裡卻對『武俠』小說沒有信心。」金庸忌諱「武俠」二字,他參加無數金學研討會,凡活動名稱冠有「武俠」二字,他皆不願參加。

他有士大夫根深蒂固的價值觀,正史高於歷史小說,歷史小說又勝於武俠。

無法忘情政治,結交兩岸三地政治權貴

金庸出生浙江海寧大族,查家祖輩都是大詩人,做過「陪讀學士」,陪皇帝讀書,有「一門七進士,叔姪五翰林」的顯赫家世。出身書香世家,金庸自小,家裡便有讀不完的書。民初詩人多情種徐志摩是他的表哥。

他年輕時最想當外交官,後來沒當成,但從未減少他在政治上的影響力。金庸對政治有一股精於事勢的敏銳嗅覺,台灣、香港、大陸、英國的政治人物,皆爭相交結。一九七三年,他以記者身分來台訪問,見了當時的行政院長蔣經國,同時走訪金門前線,一片肅殺氣氛中,金庸若有所感說:「這一生如能親眼看見一個統一的中國政府,實在是畢生最大的願望。」

這句話彷彿是說給有心人聽的。一九八一年七月十八日上午,鄧小平在人民大會堂和金庸見面,引起世界轟動,兩人見面抽菸又喝茶,談了一個多小時,金庸離去時,鄧還起身親送,兩手握手久久不放。一九八四年,金庸見了中共總書記胡耀邦,九三年,他又見了江澤民。

九九年,他接任浙江大學人文學院院長不久,便公開為文表示「傳媒要向解放軍學習」,此番討好中國的專制言論,引起軒然大波,前《明報》總編輯董橋也加以批判,兩人決裂。

金庸說過多次,這輩子最羨慕古人范蠡。范蠡幫越王復國,功成身退,變成陶朱公做生意,賺了大錢,不愁衣食,帶著美女西施泛舟於五湖煙波之中。

他這輩子最想做到三件事——政治、財富以及感情,全部圓滿俱足,活到現在,應無缺憾。但他心中卻是有憾的。

金庸做過小說家、報人、插手政治,惟一缺乏的就是「學者」這一角色。一九九九年,金庸風風光光接下浙江大學人文學院院長,但時移勢易,六年後,金庸嫌學生的程度不夠,學生抱怨學不到東西,兩造不歡而散。金庸說:「我年紀大了,退位只為讓賢。」

好勝心強,八十一歲高齡入劍橋大學當研究生

南京大學文學院院長董健跳出來批評,「他非常強調自己歷史學者的定位,而非常迴避武俠小說家的定位。」他到南大演講,不談武俠小說,堅持講南京的歷史政治,「那天,金庸的演講令在場所有人大失所望,演講擺出的歷史政治錯誤引起學生哄笑,場面很尷尬。」

這口氣,金庸絕對嚥不下。今年六月,金庸剛獲得英國劍橋大學榮譽博士證書,這已是劍橋最高榮譽。但金庸不只要「榮譽」的博士,他要扎扎實實的博士。今年十月,他通過正式申請,以八十一歲高齡遠赴劍橋大學聖約翰學院做一名研究生。

他這輩子絕不服輸,十年前,金庸動了心臟繞道手術,靠驚人毅力復健,如今他求學的意志亦如鋼鐵。

金庸說過:「江湖人物,沒有退隱江湖,也就沒有別的退路。」他把身體練好了,最捨不得的也是這個江湖。(更多精采內容,請見《今周刊》458期,各便利商店及連鎖商店均有銷售)

打造人生第一棟房子嚴守四步驟、八不原則

沒有人想當一輩子的無殼蝸牛,根據統計,租屋族中,有高達七至八成的人傾向購屋。目前房價雖已有一波上漲,但房貸利率仍處於低檔,加上建商大量推案,民眾約有一成的議價空間,消費者正可乘機揮別無殼蝸牛的日子。

在外商公司任職的陳玉萍,是六年九班的女生,追求生活品質的她,每月要付出八千元的套房房租,除了房租所費不貲,還得忍受房東的諸多規矩。工作二年多的她,存了四十萬元的頭期款,決定買下人生的第一棟房子。

玉萍看中林口一棟總價二百九十萬元的十七坪房子,在目前的低利率房貸下,每個月只要繳一萬二千元的貸款,而且遠比現在十坪上下的房子要大,加上房貸利息抵稅等考量,她認為,買房子比租划算許多。

利率低 業者專家高喊租不如買

的確如此,台灣房地產走了十年空頭,去年以來雖有一波漲幅,但比起房價高價時期仍在低點;加上利率也在低檔,購屋負擔比以往要輕鬆許多,目前購屋的貸款支出甚至比租房子所付的租金還便宜,業者專家都肯定地說,目前市場「租不如買」!

以辦理優惠房貸,購買總價二八六萬元的房屋為例,每月房貸負擔與支付的房屋租金相差不多。若申辦三千億元優惠房貸,貸款七成,房貸金額二百萬元,每月房貸利息約一萬零五百元;申辦青年購屋貸款,每月支出不到九千七百元;辦理勞宅或輔購貸款,每月支出更只要七千五百元左右。

而國土規畫與不動產資訊中心在九月十三日發布的第二季住宅需求動向調查顯示,台灣第二季房地產的投資需求回跌一%、房價信心分數也下跌,顯示民眾不預期房價上漲。

不動產資訊中心研究員楊宗憲解釋,房價現在是下有需求支撐,上有案量壓力,以今年九二八檔期推案量近千億元來看,較去年七、八百億元成長快三成,價格要起漲的機率不大,顯示現在仍在買方市場。

租比買划算,不動產又是極佳的保值投資,但怎麼挑人生第一棟房子卻是大有學問,有不少民眾是買一棟賠一棟。尤其在推案量大增的市場下,建商良莠不齊,一旦選錯房子,動輒就得付出百萬元的學費。

學問多 購屋的事前功課省不得

戴小姐在今年六月,花了一九七八萬元,在北市連雲街買了四十坪的房子,沒想到簽約後才看到使用平面圖,發現所有權狀竟只有十三.八坪,其中還包括公共設施、陽台等部分,室內只有八.○三坪大,其他多出來的二十多坪,都是違章建築。

而購買台北市萬隆街預售屋「神奇部落」的消費者,也面臨百萬元積蓄付水流的困境,因建商欠債已遭銀行與債主聲請法院查封,預購的民眾都繳了上百萬元的購屋款,但卻無法過戶拿到產權,即使打起官司勝訴,不論想拿回錢或房子,都機會渺茫。

買房子的慘痛失敗經驗,永慶房屋代銷部副總吳發義指出,多半是準備工作做得不夠。他以買車來比較,「很多人買車前對各車廠牌如數家珍,說得出每輛車CC數、有無電動窗、安全氣囊、座椅材質、音響等;雖然房子總價是車子的好幾倍,但反而沒有貨比三家,也搞不清楚建商、房子的坐向、大小、建材、裝潢」。

對首購族來說,雖然缺乏買屋經驗,但只要一步一步蒐集規畫相關資訊,一樣可以挑到適合自己的保值住宅。

步驟一:房貸不逾月薪三分之一

首購族最大的問題,往往是想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示,平均來看,房屋總價通常是年所得的六倍左右,首購族挑屋時可從此範圍下手。

而信義房屋更明確指出,第一次買房子容易忽略裝潢費用,因此首購族購屋,單身者最好總價控制在三百萬元以內,新婚者不妨買在五百萬元以內。為節省房貸支出,應盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一,前者可以節省房貸利息,後者可以減輕每月房貸負擔。

吳發義則建議「三分之一」理論,每月負擔的貸款額度,以不超過月薪的三分之一為宜。以自備一百萬元頭期款,月薪三萬元的上班族為例,每月貸款負擔最好不超過一萬元,以還款期限二十年來倒推計算,可以貸款二百多萬元,選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。

步驟二:篩選區段首重自住需求

計算可負擔的價格後,接著是挑區域。在篩選區域上,首購族要特別考量自住需求,要想像未來十五年、二十年都要住這裡,評估長期居住的需求。首購族要找低總價的房子,一般人直覺只能屈就於小坪數,其實,利用一些小訣竅,也可以在同樣坪數下,找到較低價的房子。信義房屋企研室經理林永孟建議,在巷弄間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子,房價都會稍低。

林永孟解釋,像是台北市大安區的臥龍街、樂業街,或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。他指出,大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元,但在樂業街卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋,而該區交通便利、生活機能也不差。或是找一橋之隔的房子,林永孟舉例,包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域,只是一橋之隔,但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。

另外,也可利用交通設施,包括捷運、國道、快速公路,買郊區的房子,用通勤時間和成本來換取房價,林永孟指出,像是林口、南崁、三峽、汐止、淡水、土城、新莊等,都是在此概念下的房價差距區域,尤其是捷運末端站,通勤時間其實增加不多,但房價卻省下不少,常受首購族青睞。不過,選擇時必須考慮個人對通勤時間的忍受度,評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去,房子又大又便宜,但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。

林永孟表示,還有一種低價住宅是地上權房屋,指的是有屋無地的產品,價格通常是市價的七成上下。因無土地產權,銀行貸款成數較低,約四到五成,但相對總價也較低。

針對區域選擇,吳發義則建議「人越來越少的地方不要去」,他認為,房地產的保值與增值最重要取決於位置,而一個區域有無發展性,每個人是公說公有理,婆說婆有理,但人口數卻是重要的衡量標準。他建議可上網查各行政區的人口數,如果人口數一直往下掉,不論房子本身條件再好,該區域也很難支撐起房價。

步驟三:精選房屋依循二要八不

在選擇地段後,下一步則是看房子本身,可依循二要八不原則。二要是要交通和生活機能;八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、險惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。

步驟四:挑選建商避免屋財兩失

選定心儀的房子後,簽約和點交也都是門大學問。林永孟指出,曾有研究報告指出,市場上七○%都是「一案建商」,如果不仔細挑選建商,就怕消費者很可能屋、財兩失。

林永孟建議,可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考,如果碰到小型公司實在不放心,民眾可要求「履約保證」制度,由銀行作為公正第三人,買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管,等確定交屋時,再把新的權狀給買家,所有價金給賣方。

至於中古屋,吳發義指出,常見問題是障眼法裝潢和坪數計算,要有確切數字,他建議可向地方政府申請建物勘測成果圖,「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。而調閱謄本,則可確認購買地址、範圍、坪數,是否越界建築,或為公共設施保留地等。

選屋的八不原則

買房子是人生大事,要在個人習慣、家人生活、就學、就業通勤時間中取得平衡,信義房屋企研室經理林永孟點出八不原則:

1、 山坡地

2、 淹水區

如果每逢大雨就要擔心住宅淹水,甚至有土石流危害安全,不但危害生活品質,連銀行也不喜貸款。而要排除這些區域,以查詢政府提供的淹水歷史紀錄或多問問當地耆老。

3、 戶數太多:根據市場法則,價格取決於需求與供給間關係,林永孟指出,如果供給太多,房屋價格就不容易有支撐,如果該社區有五百戶以上,可能要多多考慮。

4、 險惡設施:指墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔等。陳先生在新竹買了一棟300多萬元的房子,購買時沒留意周遭的生活環境,附近有殯葬業者,後來還蓋了焚化處理廠,甚至影響空氣品質,林先生決定搬離,房子卻怎麼都賣不出去,最後只好以100多萬元的低價賣出,慘賠近200萬元,就是沒有避開險惡設施的結果。

5、 惡鄰:台北縣土城市之前發生一起汙水從天而降的惡鄰事件,樓上住戶挾怨報復,在廚房鑿洞惡搞,把樓下住戶搞成汙水處理場。林永孟建議,在挑房子時,多方打聽是不二法門,除了向附近住戶打探消息之外,到當地派出所詢問資訊,則可得知當地有無特種行業或黑幫人士出沒。

6、 重大瑕疵屋:如輻射屋、海砂屋、凶宅等,輻射屋可上原子能委員會網站查詢;而海砂屋雖沒有政府機關正式公告,但可藉由水泥剝落等情形觀察,並將混凝土送驗,但須注意取樣深淺,或多取幾處,在買屋前可在合約上註明,如果是海砂屋的賠償。

7、 坪數太小:套房類型產品這兩年異軍突起,如EAT、信義香榭等建案都相當熱銷,興富發建設公司開發部協理廖昭雄指出,套房熱賣起因於家庭結構的改變,單身、頂客族的增加,讓套房需求也大幅攀升。不過他強調,這是台北都會區特有現象,像是日本東京,但桃園、新竹以南就少有套房建案大推的情形。

林永孟建議,即使買套房,至少要10坪以上,能有一廳一衛,住得舒服,持有期可以拉長,脫手也較容易。

8、 違章建築:如夾層屋,如果只看樣品屋通常很令人心動,永慶房屋代銷部副總吳發義指出,消費者只要稍稍理性來看,就會發現房屋價格已經被墊高,而且還有違章被拆的風險。

此外,最近很熱門的工業住宅,通常只有市價的七、八成,但吳發義提醒,這類產品轉手困難,中途一旦有法律變更,消費者很可能會蒙受損失,「人生的第一個投資,最好不要隨便賭」。

從低利率到高成數 年輕購屋族小心「先甜後苦」

瞄準年輕購屋的需求,房貸市場從利率戰打到高成數戰,包括台新、中華、台北商銀、中國信託、國泰世華等銀行紛推出「百分百」房貸,申貸額度甚至可達鑑價120%的高成數房貸產品。

不論利率戰或成數戰,羊毛出在羊身上,消費者必須通盤了解再做決定。許多低息房貸都是分段式利率計算,銀行從第二年開始跳升利息。

房貸長達20年,有些民眾沒計算清楚,就被第一年不到2%的低利率所吸引,之後才想轉貸,但算算代書費、設定塗消費、規費、手續費等數千到上萬元不等,轉貸不見得划算。台北富邦銀行消費金融處資深經理高永和表示,較聰明的方式是把前五年的利率相加除以五,計算平均房貸利率,才能客觀比較哪家最划算。

而高成數房貸標榜「購屋不用自備款」,但所謂「百分百房貸」,或是申貸鑑價額度110%、120%的超高額房貸,其實是「房貸+信用貸款」,房貸只占鑑價的八成,超過八成的部分,則是搭配利率較高的小額信用貸款,每月負擔將大幅加重。消費者應量力而為,買屋時至少準備一到二成的自備款。

除了房貸計息方式,還款方式也會影響消費者的口袋。還款方式大致區分為:只還利息不還本、本息攤還及提前清償等三種。一般銀行都會給3至5年只還利息不還本的寬限期,適合貸款初期、還款能力有限的年輕族群

但如果沒有其他穩賺的投資計畫,最好還是別讓銀行多賺利息錢,不必使用寬限期,直接提前清償本金,可加速還款;至於提前清償,還須留意各銀行對提前清償的手續費收取標準。

此外,銀行多半有授權業務窗口權限,例如在同一家銀行內辦理房貸,想將指數型房貸轉為固定型,通常可爭取免手續費;而民眾更可盡量爭取利率殺價空間。一般來說,個人的工作所得穩定度高、繳款信用好或該不動產本身條件好,相對來說,都有較高的殺價空間。(更多精采內容,請見《今周刊》456期,各便利商店及連鎖商店均有銷售)

打造人生第一棟房子嚴守四步驟、八不原則

沒有人想當一輩子的無殼蝸牛,根據統計,租屋族中,有高達七至八成的人傾向購屋。目前房價雖已有一波上漲,但房貸利率仍處於低檔,加上建商大量推案,民眾約有一成的議價空間,消費者正可乘機揮別無殼蝸牛的日子。

在外商公司任職的陳玉萍,是六年九班的女生,追求生活品質的她,每月要付出八千元的套房房租,除了房租所費不貲,還得忍受房東的諸多規矩。工作二年多的她,存了四十萬元的頭期款,決定買下人生的第一棟房子。

玉萍看中林口一棟總價二百九十萬元的十七坪房子,在目前的低利率房貸下,每個月只要繳一萬二千元的貸款,而且遠比現在十坪上下的房子要大,加上房貸利息抵稅等考量,她認為,買房子比租划算許多。

利率低 業者專家高喊租不如買

的確如此,台灣房地產走了十年空頭,去年以來雖有一波漲幅,但比起房價高價時期仍在低點;加上利率也在低檔,購屋負擔比以往要輕鬆許多,目前購屋的貸款支出甚至比租房子所付的租金還便宜,業者專家都肯定地說,目前市場「租不如買」!

以辦理優惠房貸,購買總價二八六萬元的房屋為例,每月房貸負擔與支付的房屋租金相差不多。若申辦三千億元優惠房貸,貸款七成,房貸金額二百萬元,每月房貸利息約一萬零五百元;申辦青年購屋貸款,每月支出不到九千七百元;辦理勞宅或輔購貸款,每月支出更只要七千五百元左右。

而國土規畫與不動產資訊中心在九月十三日發布的第二季住宅需求動向調查顯示,台灣第二季房地產的投資需求回跌一%、房價信心分數也下跌,顯示民眾不預期房價上漲。

不動產資訊中心研究員楊宗憲解釋,房價現在是下有需求支撐,上有案量壓力,以今年九二八檔期推案量近千億元來看,較去年七、八百億元成長快三成,價格要起漲的機率不大,顯示現在仍在買方市場。

租比買划算,不動產又是極佳的保值投資,但怎麼挑人生第一棟房子卻是大有學問,有不少民眾是買一棟賠一棟。尤其在推案量大增的市場下,建商良莠不齊,一旦選錯房子,動輒就得付出百萬元的學費。

學問多 購屋的事前功課省不得

戴小姐在今年六月,花了一九七八萬元,在北市連雲街買了四十坪的房子,沒想到簽約後才看到使用平面圖,發現所有權狀竟只有十三.八坪,其中還包括公共設施、陽台等部分,室內只有八.○三坪大,其他多出來的二十多坪,都是違章建築。

而購買台北市萬隆街預售屋「神奇部落」的消費者,也面臨百萬元積蓄付水流的困境,因建商欠債已遭銀行與債主聲請法院查封,預購的民眾都繳了上百萬元的購屋款,但卻無法過戶拿到產權,即使打起官司勝訴,不論想拿回錢或房子,都機會渺茫。

買房子的慘痛失敗經驗,永慶房屋代銷部副總吳發義指出,多半是準備工作做得不夠。他以買車來比較,「很多人買車前對各車廠牌如數家珍,說得出每輛車CC數、有無電動窗、安全氣囊、座椅材質、音響等;雖然房子總價是車子的好幾倍,但反而沒有貨比三家,也搞不清楚建商、房子的坐向、大小、建材、裝潢」。

對首購族來說,雖然缺乏買屋經驗,但只要一步一步蒐集規畫相關資訊,一樣可以挑到適合自己的保值住宅。

步驟一:房貸不逾月薪三分之一

首購族最大的問題,往往是想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示,平均來看,房屋總價通常是年所得的六倍左右,首購族挑屋時可從此範圍下手。

而信義房屋更明確指出,第一次買房子容易忽略裝潢費用,因此首購族購屋,單身者最好總價控制在三百萬元以內,新婚者不妨買在五百萬元以內。為節省房貸支出,應盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一,前者可以節省房貸利息,後者可以減輕每月房貸負擔。

吳發義則建議「三分之一」理論,每月負擔的貸款額度,以不超過月薪的三分之一為宜。以自備一百萬元頭期款,月薪三萬元的上班族為例,每月貸款負擔最好不超過一萬元,以還款期限二十年來倒推計算,可以貸款二百多萬元,選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。

步驟二:篩選區段首重自住需求

計算可負擔的價格後,接著是挑區域。在篩選區域上,首購族要特別考量自住需求,要想像未來十五年、二十年都要住這裡,評估長期居住的需求。首購族要找低總價的房子,一般人直覺只能屈就於小坪數,其實,利用一些小訣竅,也可以在同樣坪數下,找到較低價的房子。信義房屋企研室經理林永孟建議,在巷弄間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子,房價都會稍低。

林永孟解釋,像是台北市大安區的臥龍街、樂業街,或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。他指出,大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元,但在樂業街卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋,而該區交通便利、生活機能也不差。或是找一橋之隔的房子,林永孟舉例,包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域,只是一橋之隔,但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。

另外,也可利用交通設施,包括捷運、國道、快速公路,買郊區的房子,用通勤時間和成本來換取房價,林永孟指出,像是林口、南崁、三峽、汐止、淡水、土城、新莊等,都是在此概念下的房價差距區域,尤其是捷運末端站,通勤時間其實增加不多,但房價卻省下不少,常受首購族青睞。不過,選擇時必須考慮個人對通勤時間的忍受度,評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去,房子又大又便宜,但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。

林永孟表示,還有一種低價住宅是地上權房屋,指的是有屋無地的產品,價格通常是市價的七成上下。因無土地產權,銀行貸款成數較低,約四到五成,但相對總價也較低。

針對區域選擇,吳發義則建議「人越來越少的地方不要去」,他認為,房地產的保值與增值最重要取決於位置,而一個區域有無發展性,每個人是公說公有理,婆說婆有理,但人口數卻是重要的衡量標準。他建議可上網查各行政區的人口數,如果人口數一直往下掉,不論房子本身條件再好,該區域也很難支撐起房價。

步驟三:精選房屋依循二要八不

在選擇地段後,下一步則是看房子本身,可依循二要八不原則。二要是要交通和生活機能;八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、險惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。

步驟四:挑選建商避免屋財兩失

選定心儀的房子後,簽約和點交也都是門大學問。林永孟指出,曾有研究報告指出,市場上七○%都是「一案建商」,如果不仔細挑選建商,就怕消費者很可能屋、財兩失。

林永孟建議,可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考,如果碰到小型公司實在不放心,民眾可要求「履約保證」制度,由銀行作為公正第三人,買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管,等確定交屋時,再把新的權狀給買家,所有價金給賣方。

至於中古屋,吳發義指出,常見問題是障眼法裝潢和坪數計算,要有確切數字,他建議可向地方政府申請建物勘測成果圖,「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。而調閱謄本,則可確認購買地址、範圍、坪數,是否越界建築,或為公共設施保留地等。

選屋的八不原則

買房子是人生大事,要在個人習慣、家人生活、就學、就業通勤時間中取得平衡,信義房屋企研室經理林永孟點出八不原則:

1、 山坡地

2、 淹水區

如果每逢大雨就要擔心住宅淹水,甚至有土石流危害安全,不但危害生活品質,連銀行也不喜貸款。而要排除這些區域,以查詢政府提供的淹水歷史紀錄或多問問當地耆老。

3、 戶數太多:根據市場法則,價格取決於需求與供給間關係,林永孟指出,如果供給太多,房屋價格就不容易有支撐,如果該社區有五百戶以上,可能要多多考慮。

4、 險惡設施:指墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔等。陳先生在新竹買了一棟300多萬元的房子,購買時沒留意周遭的生活環境,附近有殯葬業者,後來還蓋了焚化處理廠,甚至影響空氣品質,林先生決定搬離,房子卻怎麼都賣不出去,最後只好以100多萬元的低價賣出,慘賠近200萬元,就是沒有避開險惡設施的結果。

5、 惡鄰:台北縣土城市之前發生一起汙水從天而降的惡鄰事件,樓上住戶挾怨報復,在廚房鑿洞惡搞,把樓下住戶搞成汙水處理場。林永孟建議,在挑房子時,多方打聽是不二法門,除了向附近住戶打探消息之外,到當地派出所詢問資訊,則可得知當地有無特種行業或黑幫人士出沒。

6、 重大瑕疵屋:如輻射屋、海砂屋、凶宅等,輻射屋可上原子能委員會網站查詢;而海砂屋雖沒有政府機關正式公告,但可藉由水泥剝落等情形觀察,並將混凝土送驗,但須注意取樣深淺,或多取幾處,在買屋前可在合約上註明,如果是海砂屋的賠償。

7、 坪數太小:套房類型產品這兩年異軍突起,如EAT、信義香榭等建案都相當熱銷,興富發建設公司開發部協理廖昭雄指出,套房熱賣起因於家庭結構的改變,單身、頂客族的增加,讓套房需求也大幅攀升。不過他強調,這是台北都會區特有現象,像是日本東京,但桃園、新竹以南就少有套房建案大推的情形。

林永孟建議,即使買套房,至少要10坪以上,能有一廳一衛,住得舒服,持有期可以拉長,脫手也較容易。

8、 違章建築:如夾層屋,如果只看樣品屋通常很令人心動,永慶房屋代銷部副總吳發義指出,消費者只要稍稍理性來看,就會發現房屋價格已經被墊高,而且還有違章被拆的風險。

此外,最近很熱門的工業住宅,通常只有市價的七、八成,但吳發義提醒,這類產品轉手困難,中途一旦有法律變更,消費者很可能會蒙受損失,「人生的第一個投資,最好不要隨便賭」。

從低利率到高成數 年輕購屋族小心「先甜後苦」

瞄準年輕購屋的需求,房貸市場從利率戰打到高成數戰,包括台新、中華、台北商銀、中國信託、國泰世華等銀行紛推出「百分百」房貸,申貸額度甚至可達鑑價120%的高成數房貸產品。

不論利率戰或成數戰,羊毛出在羊身上,消費者必須通盤了解再做決定。許多低息房貸都是分段式利率計算,銀行從第二年開始跳升利息。

房貸長達20年,有些民眾沒計算清楚,就被第一年不到2%的低利率所吸引,之後才想轉貸,但算算代書費、設定塗消費、規費、手續費等數千到上萬元不等,轉貸不見得划算。台北富邦銀行消費金融處資深經理高永和表示,較聰明的方式是把前五年的利率相加除以五,計算平均房貸利率,才能客觀比較哪家最划算。

而高成數房貸標榜「購屋不用自備款」,但所謂「百分百房貸」,或是申貸鑑價額度110%、120%的超高額房貸,其實是「房貸+信用貸款」,房貸只占鑑價的八成,超過八成的部分,則是搭配利率較高的小額信用貸款,每月負擔將大幅加重。消費者應量力而為,買屋時至少準備一到二成的自備款。

除了房貸計息方式,還款方式也會影響消費者的口袋。還款方式大致區分為:只還利息不還本、本息攤還及提前清償等三種。一般銀行都會給3至5年只還利息不還本的寬限期,適合貸款初期、還款能力有限的年輕族群

但如果沒有其他穩賺的投資計畫,最好還是別讓銀行多賺利息錢,不必使用寬限期,直接提前清償本金,可加速還款;至於提前清償,還須留意各銀行對提前清償的手續費收取標準。

此外,銀行多半有授權業務窗口權限,例如在同一家銀行內辦理房貸,想將指數型房貸轉為固定型,通常可爭取免手續費;而民眾更可盡量爭取利率殺價空間。一般來說,個人的工作所得穩定度高、繳款信用好或該不動產本身條件好,相對來說,都有較高的殺價空間。(更多精采內容,請見《今周刊》456期,各便利商店及連鎖商店均有銷售)